律师：“房产证有你名字，房子未必是你的”，这是真的吗？
本文为“槐城律师”原创文章，作者：郭晓杰，0411-83769148，法务之家版权作品，转载请注明来源和作者
最近，朋友圈疯转一篇“科普”小文，单看标题就很惹眼——“房产证上的名字，有木有你并没什么用！”
如果真的没有用，那爸妈用了大半生积蓄帮咱买的房，就算写着咱的名字，结了婚难不成就不是咱的了？先别慌，这么大的事儿，先听一听律师的解释，法务之家特别邀请“槐城律师”郭晓杰为朋友们揭开谜团。
案例1：婚前一方按揭贷款买房，离婚时该如何分割？
实际生活中，这样的买房模式最常见，男方或其父母支付购房首付款，房子登记在男方名下，婚后，夫妻双方共同偿还贷款。那么，一旦夫妻双方离婚了，房子怎么分便成了难题，男方主张房子登记在自己名下，房子当然归自己所有；女方主张婚后用夫妻共同财产偿还贷款，房子当然也有自己的份。下面看看法律怎么说。
《婚姻法司法解释三》第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
由上述规定可知，该情况首先应当由夫妻双方协商处理房子，协商不成的，房子归男方所有，以后的贷款也由男方偿还，夫妻共同还贷期间房子增值部分由男方对女方予以补偿。此种处理方式应当说既兼顾双方利益，同时又体现了不动产权属以登记为准的基本原则，不失为一种合法合规、合情合理的分配方式。
案例2：恋爱期间男方父母出资买房，登记在未婚夫妻名下，分手后房子该如何分割？
实践中，这样的买房模式也很常见，男女双方处对象多年，但是暂未登记结婚，为了避免结婚以后添名的麻烦，房子直接登记在未婚夫妻双方名下，一旦感情出现裂缝，男方主张房子是自己父母出资购买，房产证上加上女方的名字系以结婚为目的，现结婚的目的未实现，房子应当属于自己单独所有；女方主张房产证上有自己的名字，应当视为男方对自己的赠与，自己当然是共有人，双方未约定份额，因此应当平均分配。
对上述问题，男女双方说的都有一定的道理，从国家层面尚未有统一的规定对此予以明确，但个别省市都出台相关规定，对其管辖范围内发生的此类案件规定了相对明确的标准，比如，《上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见》第五条规定，从不动产登记的角度分析，房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产，符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的按协议处理；没有协议的， 50 30461 50 15262 0 0 1797 0 0:00:16 0:00:08 0:00:08 3149 50 30461 50 15262 0 0 1625 0 0:00:18 0:00:09 0:00:09 3217当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜。全国范围处理此类问题的方式也都参照上海的做法，即确定房子属双方共有，但未出资方所占的份额较小。此方式属于“按登记确定所有权人”和“按实际出资确定所有权人”两种确定所有权方式的折中，是法律为了充分考虑双方当事人的利益而做出的妥协。
案例3：婚后夫妻双方把一方婚前取得的房产变卖后，又添加部分款项购买了房子，离婚时房子该如何分割？
实践中，此种情形也比较常见，男方婚前购置房产，婚后女方以地角不好、面积偏小等理由要求换房，男方不得已卖掉婚前购置的房产，又添加部分款项购买了房子，但房产证上仍是其个人的名字，一旦离婚，该房子如何分割就面临很大的问题，男方认为，该房子是其婚前个人财产的转化，并且现在的房产证上仍旧是自己的名字，该房子理应属于其个人财产；女方则认为，该房产属于婚后取得，应当属于夫妻共同财产。
《婚姻法司法解释一》第十九条规定，婚姻法第十八条规定为夫妻一方的所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。
根据上述规定，夫妻一方的婚前个人财产不因婚姻关系的存续而转换为夫妻共同财产，男方婚前购置房产，婚后售出后添加部分款项购置了新房子，房产证上仍旧是男方的名字，此种情形属于男方婚前财产形式的转化，而财产的性质未发生变化，因此，婚后新购置的房产仍属于男方的婚前个人财产，另行添加的部分款项如无证据证明系男方的婚前个人财产，则应认定为夫妻共同财产，在离婚时由男方以其个人财产对女方予以补偿。
案例4：男女双方恋爱期间共同出资买房，但未办理房产证，分手时该房产该如何分割？
生活中，恋爱中的男女已将结婚排上日程，与开发商签订预售合同购置了婚房，并共同出资支付了首付款，但房屋交付前由于各种原因而分手的事情比比皆是，这时购置的未交付的婚房如何处理呢？双方都觉得该房子不吉利，主张对方给予其一定的补偿，房子归对方所有。
此时，该未交付的房子应当认定为男女双方共有，由于未约定份额，通常视为按份共有，按照当初各方在支付的首付款中所占的份额，确定各方在该房子中的份额。份额确定后，会出现以下三种情况：1、如果一方主张单独取得该房子的所有权，由其按照目前的市场价格乘以对方所占的份额，减去对方已支付的首付款所得的差额，对对方予以补偿，剩余贷款由其继续偿还；2、如果双方均放弃房子的所有权，由法院主持对该房子进行拍卖，所得价款偿还贷款后，双方按份额分配；3、如果双方均主张主张房子的所有权，由双方竞价，出价高者按照第一种情况所述的方式对另一方进行补偿。
婚姻是人生中的一件大事，希望各位未婚人士以及已婚人士在买房时，充分考虑自己的实际情况，决定房产证上的产权人。
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