房价随深圳？“隔壁”的房价是怎么涨起来的……
谁曾想，深圳楼市高潮之后，先轮到隔壁的东莞了。
今年以来，东莞楼市因部分新房二手房价格上涨、土拍屡破记录而受全国关注。
随之而来的，是房地产市场出现的诸多乱象：小区业主联合“操盘”、炒房客集体抬价、中介渲染紧张气氛...
东莞房价近来飙升猛涨，加上前段时间，冰山指数彪高，让东莞的楼市话题一时之间上了热搜。无独有偶，近日杭州，近日南京、成都也上演过类似情形。
最终，躁动了几个月的东莞楼市，还是等来了官方“刹车令”，这次能消停多久？
东莞房价真的涨了吗?
最近，有不业主反映，东莞房价确实涨价了，而且很覆盖面很广。
根据冰山指数发布的《62城二手房冰山指数涨幅排名》显示，东莞二手房环比涨幅已连续三期（157/158/159）位居全国第一，力压隔壁邻居深圳，而且涨幅一期比一期高。
更有媒体声称，表现生猛的东莞房价，即将进入“5万时代”。
对于冰山指数体现的涨幅情况，有媒体向东莞住建局进行了核实。
官方回复出乎意料：“不知道该指数是依据什么数据算出来的，跟我们网签系统的交易数据有很大差异。”
同时，该局并提供了近三个月的一、二手房网签价格数据。如下图：
住建局提供的二手房价显示，5月东莞新房均价在2.3万/平左右，二手房仅1.6万/平，单价与冰山指数公布数据有约20%的差距。
但若看涨幅和时间点，二者还是有很高的契合度。
如冰山指数的这三期数据是在5月底6月初，而官方环比数据出现明显上涨也是在5月份，而且在幅度上也都在3%左右。
房价3万+时代，城区临深谁更猛?
东莞楼市躁动，更多体现在市场个盘和业主身上。
近日，东莞市统计局公布了官方数据，东莞已经有东城、万江、长安、凤岗等6镇街的新房价格超3万了！其中莞城的均价高达37125元/平，登顶东莞最高房价。
截取自东莞统计局网站
上周多个高端项目进行了登记备案，其中万科御景湾8号和共备案8套大户型别墅，最高备案价65483元/平，招商雍和府也有48套小别墅备案，备案均价43108元/平。
东莞的豪宅，离刚需越来越远。
更奇葩的是，越是价格上涨，越是叫座。
上周末，东莞分别推出三大新盘，其中金融街·金悦府去化9成；佳兆业时代·芳华推440套，卖出350套，揽金8亿；均价去到3.1万/平的中海·十里溪境推240套，当日下午去化约8成，销控表一片飘红。
紧接着二手房也开始“躁动了”。贝壳网显示，今年以来，以松山湖领衔扩散到临深片区，东莞二手房经历了一波全面涨价。
据了解，松山湖这几个月涨幅高达30-40%，需求外溢到周边，大岭山、寮步、大朗，黄江以30%的涨幅紧随其后；
而外围区的滨海新区和长安虎门，也涨了20%左右；
最后是临深的凤岗、塘厦，涨幅10-15%。（去年11月份凤岗大运城邦，当时二手价格在2.6-2.9万/平米，现在放价盘在3.1万左右。）
体现在个盘上，就是实实在在多掏的钱。
有购房者表示，去年一月份樟木头温莎堡1.8/平，今年5月份在去看是2万/平，6月初就涨到2.15万/平，中介还说没房了。
诸葛找房上也有不少涨价房源，南城万科翡丽山涨价500万、鼎峰源著涨价50万元、莞城塞纳河畔涨价20万...没买房的人看着太揪心了。
另一方面 ，随着“高地价成本项目”货量占比持续增加也助推了房价。
截至2020年6月11日，东莞今年已出让了16宗商住/商服地，总成交额达201.6亿，无论是出让土地数量（12宗）还是总成交额（115亿）都远超去年同期，而且地价屡破区域新高。
据时代财经报道，今年年初，东莞某地块开拍前夜，有开发商直接下定了地块西侧小区一低层楼单元，当时签约均价2.4万元/平。
如今该小区二手房挂牌均价已过4万元/平，他说，“特别感谢当晚的决定，当时地价一公布小区很多房源直接就下架了”。
是谁助长了市场乱象？
有人说，东莞二手房放盘价大涨，背后一定有人“暗箱操作”。
其实，这波涨幅首先取决于几个“硬性因素”：
1、城区和松山湖片区新房供给量都很少，需求又很大，核心片区供不应求。
2、今年3月份东莞出台的新政，取消了备案价的限制，这也是开发商能拿下较高的备案价的原因。
3、很关键的一点，东莞二手房不限购，新房也只要买半年社保，所以热钱一旦启动了，进入楼市炒作就很容易。
4、今年东莞土拍很火，大开发商都来东莞抢地，地价越高，而城区土地供给少，面粉贵了，导致面包涨价预期越来越大。
5、深圳都市圈概念炒作，大家都看好东莞未来市场，东莞又是连接广深之间的要塞，未来会有很多轨道交通规划。
其次，确实有几股市场力量助长了气焰。
“业主看涨楼市，微信群里集体控价，我们也控制不了。”在房产中介王晨（化名）看来，已经“上车”的业主是推动房价不断上涨的动力之一。
“信息透明，个个小区都有业主微信群，某个业主报了最新成交价，其他业主就会跟着涨价。
除了抱团涨价，业主还上演过“抱团护盘”的戏码。
网传的业主微信群聊天截图显示，2019年11月，松山湖某楼盘业主推出小区房源“指导价”，并表示“到农历年底预期目标成交单价4万/平方米。”
在中介杨林（化名）看来，业主之所以能这么任性，还是因为房少客多、物以稀为贵。“现在东莞尤其是松山湖的房价绝对不是高位，松山湖这几年都是卖方市场。”
他鼓动说，“对房子有六七分满意就可以下手了，毕竟房子没有十全十美的，特别是二手房，挂出来就那么几套，挑选余地不大。”
开发商预售收取诚意金、中介渲染房源紧张、炒作房价，有网友忍不住在问政平台上进行投诉。
随着质疑的声音越来越多，近日官方终于表态。东莞住建局宣布：将面向开发商、中介机构及小区业主，开展为期两个月的大规模楼市整治行动。
这次专项整治行动从2020年6月开始，到2020年8月底结束，持续三个月，力度非常大。
该规范主要面向房地产企业、房地产经纪机构及小区业主三大群体：
禁止开发商变相收取定金、捂盘惜售、炒作地价房价上涨；禁止中介哄抬房价、发布虚假房源和价格信息；禁止小区业主联合“操盘”，集体提高挂牌价等行为。
官方已经表态，接下来市场估计能平息一阵子了。
今天的东莞，像极了2016的样子
东莞这波“躁动”，其实有迹可循。
近日，米宅珠三角整理了一份东莞从2009到2019年十年的房价变迁图表：
东莞楼市十年，均价从2009年的6千/平，涨到2019年的2万/平，平稳上涨9年，涨幅在5-15%之间。
其中，2016年涨幅最大，均价从9千/平大涨到1.4万/平，涨幅高达46%。
这是因为因为15年是深圳的大涨之年，房价全部翻倍，16年，东莞就紧跟深圳的脚步，上演了一轮大涨。
今天，历史又再次上演。
只是，这一次的东莞投机性更强，分化更明确，核心片区房价被持续推高，东莞楼市的扁平化年代宣告终结，分化的东莞已经来临。
东莞这波大涨带来的启示：
1、深圳又一次成为先行军，引发了新一轮的全国性行情，东莞跟涨就是明证；
2、这轮上涨既不是全国普涨，也不是城市普涨，资金会选择城市，选择片区去集中进攻；
3、深圳之后，最先跟进的是东莞，而不是房价更低的惠州。说明资金变聪明了，这次只选择经济基本面良好的城市，上一轮靠炒作和概念大涨的城市，类似沈阳、贵阳、丹东、防城港这些，这次不会再灵了；
4、后续会有哪些城市跟进，北上广，杭州，成都，郑州，合肥？存在随机性和偶然性，但大家公认的价值城市都有很高的跟涨概率。
来源：置业珠三角整合自广州楼事、广州楼事、樱桃大房子、米宅珠三角、时代财经、楼市参考
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