透过2022两会报告看房地产市场

总第740篇2022第19篇

“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

“提升新型城镇化质量。有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造。健全常住地提供基本公共服务制度。加强县城基础设施建设。稳步推进城市群、都市圈建设，促进大中小城市和小城镇协调发展。严控撤县建市设区。在城乡规划建设中做好历史文化保护传承。要深入推进以人为核心的新型城镇化，不断提高人民生活质量。”

此外，今年报告未提“房地产税”试点，也未再强调不把房地产做为刺激经济的手段。

3.2022年两会政府报告与房地产有关的其他表述：

“加大社区养老、托幼等配套设施建设力度，在规划、用地、用房等方面给予更多支持。”

“深化投资审批制度改革，做好用地、用能等要素保障，对国家重大项目要实行能耗单列。”

“坚决守住18亿亩耕地红线，划足划实永久基本农田，切实遏制耕地“非农化”、防止“非粮化”。加强中低产田改造，新建1亿亩高标准农田，新建改造一批大中型灌区。加大黑土地保护和盐碱地综合利用力度。启动第三次全国土壤普查。”

“开展好第二轮土地承包到期后再延长30年整县试点。深化供销社、集体产权、集体林权、国有林区林场、农垦等改革。加强农村金融服务，加快发展乡村产业。严格规范村庄撤并，保护传统村落和乡村风貌。”

两会政府工作报告有关房地产表述的理解与思考

从政府工作报告对房地产的表述，可以看出今年房地产的政策趋势和房地产市场走向：

1.“房住不炒”总基调不变，“三稳”目标不变。房地产大起大落均不是稳定的表现，当前大多城市房地产市场仍处于深度调整阶段，部分城市房价下行压力较大，市场预期不稳。如何稳？过去一些过度调控政策，特别是不同部门政策叠加产生共振的内容，比如资金层面，包括按揭贷款政策等，亟需纠偏。预期央行将进一步推动商业银行对首次购房家庭提供充足的贷款额度，加快房贷投放力度，小幅下调房贷利率，确保个人按揭贷款稳定增长。今年房地产行业资金流动性应有实质改善，刚需和改善性需求都应当保障，房地产行业稳定发展，尤其是商品房价格，应该平稳运行，不能大起大落。

2.以“探索新的发展方式”，取代之前的“建立房地产长效机制”，表明房地产行业将进入创新发展阶段，过往高杠杆、高周转发展模式需要调整。

3.再次重磅提出“租购并举”、“加快发展长租房市场”，表明政府希望引导民众建立理性的房地产消费观。但如何落实和推进有待观察，主要是我国房地产市场和国外相比，最大的特点是房价高而租金低，租价比也就1%左右，也就是说房屋出租回报率过低，如何调动投资者投资建设租赁性住房，还有很长的路要走。

4.继续优先提出“推进保障性住房建设”，表明政府重视低收入群体的基本住房保障，如何推进，投资从何而来还要看落实。

5.“支持商品房市场更好满足购房者的合理购房需求”，时隔几年再次对商品房市场进行定位，表明政府注意到各类群体对商品房消费的合理需求，不仅是刚需，也包括合理的改善性需求，强调要支持商品房市场提供和更好满足人们对商品房的合理需求。

6.再次提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，表明针对房地产市场的政策，不会搞一刀切，目的还是促进房地产良性循环和健康发展。两会前郑州等地已经出台了自己的政策，预计“两会”后各地政府全面落实因城施策节奏将加快，积极落实稳楼市的举措，包括放松公积金贷款门槛、加大住房补贴力度，适度下调首套房房贷首付比例，完善改善性需求端政策，促进市场信心恢复。

7.“有序推进城市更新”，一方面表示城市更新，特别是老旧小区改造是提升城市发展质量的重要路径，另一方面，也要求城市更新规范实施，防治大拆大建，做好历史文化保护传承。

8.“稳步推进城市群、都市圈建设”表明，城市群和都市圈将是未来经济发展和吸引人口的主要区域，这些区域经济发展韧性强、产业活力突出、交通网络发达的地区，对人口的集聚效应或将进一步放大，房地产市场亦有较好的拓展空间。未来房地产投资，包括购房等，还是要重点关注城市群和都市圈，特别是“3+2”城市群，大湾区、长三角、京津冀（其实主要是京）和成渝城市群、郑武长新城市群等。

9. 考虑到当前宏观经济面临较大下行压力，全年目标以稳为主，尤其是今年上半年房地产市场景气度仍将持续走低，因此年内类似房地产税等对稳房地产不利的政策很可能会暂缓推进。

10.对个人而言，择机进行房地产优化配置，对已有房产进行优化调整，清仓那些不佳房地产，保留或置换调整为最适合自己的优质房产（城市群、都市圈，好地段，适合自己生产生活）。适合自己的优质房产，需要根据自己家庭的工作、生活、城市以及所在城市内部区位、房产类型等综合确定，参见链接：1.民法典告诉你该买什么房？；2.走近“共同富裕”，该买房还是卖房？

总体来看，今年房地产政策的主基调总体偏暖，以求市场各方面维护行业良性运行，对房地产行业重拾信心。