登记机构究竟履行实质审查还是形式审查，一直存在争议。对此，《物权法》没有做出明确规定，仅仅是规定了登记机构的审查职责。《物权法》第12条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。”而《条例》第16条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料，授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”

产生这样的情况，与我国采用的不动产登记模式有着直接关系。

世界范围内的不动产登记制度，可以归纳为三种模式，即权利登记模式、契据登记模式和托伦斯登记模式。权利登记模式起源于德国，又称实质主义登记，简而言之就是物权的设立、转移、变更、废止不经过登记不得生效。这种登记模式下，登记其实有了设权效力，登记机构进行的是实质性审查。契据登记模式源于法国，也称形式主义登记，指不动产物权的变动经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。这一登记模式下，登记不具备设权效力，登记机构进行的是形式审查。托伦斯登记制度为澳大利亚的托伦斯博士创立，这一登记模式的特点是初次登记不强制，但一经登记，以后所有的变更必须进行登记，登记后颁发证书，一式两份，一份保留在登记机构，一份保留在产权人手中。托伦斯登记模式下，登记机构进行的也是实质性审查。

至于我国采取的是什么登记制度，很多学者认为是托伦斯登记制度，也有的学者认为是权利登记制与托伦斯登记制的融合。可以确定的是，不管是哪种方式，登记机构进行的都是实质性审查。然而，这一点在《物权法》立法过程中即便经过很多次争论也并未明确。这使得我国的不动产登记到底应该是实质审查还是形式审查，至今没有结论，也无登记实务上的意义。

实际工作中，登记机构采取的是“合理审慎审查”。这一说法的主要依据，是2010年《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，其第12条明确，申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。笔者认为，所谓合理审慎审查，是指不动产登记机构应当努力提高对申请人可能提供的虚假材料的辨识能力，尽到对申请人可能提供的虚假材料的注意义务，采用实质审查与形式审查相结合的方式，对自身职责范围内的不动产权证书的真伪、登记簿中信息是否与申请材料一致、是否存在查封等内容，进行实质审查；对于申请人提供的第三方材料，进行的是形式审查，比如面对高仿的身份证件、公章的真伪等登记机构没有能力和技术手段审查的情况。而《条例》第19条赋予调查权，对登记机构提高合理审慎审查的能力带来了很大的帮助。

那么，如何理解不动产登记机构的调查权与合理审慎审查的关系呢？笔者认为，登记机构应该合理使用调查权，提高合理审慎审查的力度与层次。

对于登记机构而言，不仅要对法律所要求的形成登记的形式要件是否完备进行审查，还要对这些登记要件的合法性和真实性进行合理审慎的审查，对一些存在疑点的申请材料，应该向相关单位发出不动产登记调查函，予以查询和核实。

实践中，有登记机构发现申请人提供的结婚证或离婚证存在明显的造假痕迹，在向民政部门发出调查函后，民政部门很快复函确定了申请人的造假行为，登记机构依此拒绝了申请人的申请，规避了登记风险。除对可疑材料进行调查之外，登记机构还应对申请材料中一些不明确的内容进行调查。例如，笔者所在河北省邯郸市某单位的办公楼在申请首次登记时，被发现实际测量面积与规划许可证上面积的差距超出了正常的技术范围。经询问得知，该单位按照规划建设并通过了规划验收后，由于外力原因造成楼体部分损害，重新建设后造成了面积缩小的情况。登记机构向规划部门发出了调查函，规划部门复函已经过调查，符合规划要求，请登记机构按照实际测量成果进行登记。登记机构遂依据复函为申请人办理了登记。可见，被赋予调查权确实地大幅提高了登记机构对申请材料的审查能力，有效帮助登记机构及时甄别虚假申请材料，避免了登记风险，更好地维护了不动产权利人的合法权益。

当然，合理审慎审查毕竟不是严格意义上的实质审查，不动产登记机构在行使调查权时，还应遵循《条例》严格管理、稳定连续、方便群众的原则，不能滥用调查权，人为地设置门槛，造成登记程序复杂，降低登记效率。《条例》第19条规定的是登记机构“可以”行使调查权，而不是“应当”或者“必须”行使调查权，登记机构的审查依然要坚持合理审慎审查原则，而不是走另外一个极端，进行实质性审查。

值得关注的是，登记机构具备调查权后，司法机关会不会在诉讼案件中对登记机构的审查范围和能力有更高的要求，登记机构会不会因此而承担更多的法律责任等,都尚需探讨。

总之，《条例》赋予登记机构调查权属于新事物，也是对《土地登记办法》《房屋登记办法》等相关不动产登记规章所做出的重大改变，应该及时研究，制订出切实可行的具体工作方案，保障各级不动产登记机构更好地履行合理审慎审查职责，降低登记风险，维护不动产登记的正常秩序，更好地保护权利人的合法权益。