案例

2006年11月，王某购买了一套商品房（总价152万元），并依法取得该房屋所有权证书，之后一直在该房屋居住。2009年12月，吴某以帮助王某办理抵押贷款为名与其签订《委托合同》，约定由吴某直接办理上述房屋抵押事宜，并进行了公证。2010年2月，吴某作为王某代理人与刘某签订了《存量房屋买卖合同》，将上述房屋以98万元的价格出售给刘某，并办理了过户手续。同年8月7日，吴某因涉嫌合同诈骗罪被公安机关刑事扣留，后被判处有期徒刑20年，该案刑事判决同时载明：“尚未追缴之赃款予以追缴，追缴后发还被害人王某。” 2010年11月，刘某将案涉房屋以99万元转让给陈某，双方办理房屋产权转移登记后，刘某因无法交房返还了陈某100万元。2011年4月，陈某将涉案房屋以99万元转让给韩某，并办理了房屋产权转移登记。2014年4月，王某通过诉讼确认其与刘某的房屋交易无效后，又诉至人民法院，要求判令陈某与韩某签订房屋买卖合同无效。刘某、韩某辩称：自己为善意第三人，且刑事判决已明确追赃返还。诉讼中王某表示不再要求追缴赃款，并向法院申请终止执行追缴赃款发还。一审法院经审理后判决：确认陈某与韩某签订的《存量房屋买卖合同》无效。判决后，陈某、韩某不服，提起上诉。

疑惑

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问题解惑

我国法律对刑事判决生效后，犯罪所得未能退赔部分能否另行民事诉讼的问题规定比较模糊，实践中争议较大。对此，最高人民法院《关于刑事附带民事诉讼范围问题的规定》第5条规定，“犯罪分子非法占有、处置被害人财产而使其遭受物质损失的，人民法院应当依法予以追缴或责令退赔。被追缴、退赔的情况，人民法院可以作为量刑情节予以考虑。经过追缴或者退赔仍不能弥补损失，被害人向人民法院民事审判庭另行提起民事诉讼的，人民法院可以受理”。本案中，由于在刑事判决时未能追缴、退赔，因此，王某作为不动产原权利人和受害人有权向人民法院提起民事诉讼。

关于不动产善意取得问题。《物权法》第106条规定了三个条件：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》规定，受让人受让不动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意；“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。2009年最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第19条规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价。

本案中，二审法院认为，陈某在出售涉诉房屋时明知该房屋一直由王某居住使用，无法交付；韩某亦未实地查验房屋状况，且双方交易价格明显低于市场价，故应认定陈某与韩某在签订合同过程中存在恶意串通；刑事案件对涉案赃款的处理并不能排除王某作为涉诉房屋原产权人基于其与陈某、刘某之间的民事法律关系主张权利，且相关赃款尚未追缴并发还，王某亦明确表示并要求终止执行刑事判决追缴赃款的发还。据此判决：驳回上诉，维持原判。

作者单位：国土资源部不动产登记中心

《中国不动产》2017年第7期

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