儋州市农村宅基地管理办法(试行)（征求意见稿）
儋州市农村宅基地管理办法(试行)
（征求意见稿）
第一章 总 则
第一条 为推进儋州市农村宅基地制度改革，完善宅基地管理制度，促进农村土地节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土地改〔2019〕1号）和《海南省农村宅基地管理试点办法》（琼自然资改〔2019〕8号）等法律法规及相关政策规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 我市行政区域内实施农村宅基地制度改革的，适用本办法。
第三条 本办法所称农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其生活附属设施的集体所有土地。
农村宅基地界线范围为村民实际建造房屋及附属生活设施的现状范围。庭院经济用地和村庄公共设施用地不列入宅基地范围。
第四条 农村宅基地权能分为所有权、资格权和使用权三种形式。宅基地所有权归属农民集体所有。
本办法所称宅基地资格权，是指依法向农村集体经济组织申请使用宅基地的权利。宅基地资格权原则上由所属农村集体经济组织的成员享有。
本办法所称宅基地使用权，是指根据本办法通过分配、继承、租赁、购买、置换等方式获取的，对宅基地占有、使用的权利。
第五条 农村宅基地管理坚持三条底线的原则，即“土地公有制性质不变、耕地红线不突破、农民利益不受损”。
第六条 市人民政府负责本行政区域内的宅基地管理，由市农业农村局、市自然资源和规划局按职责实施。市城市管理局（市综合行政执法局）、市住房和城乡建设局、市公安局、市民政局等部门，各镇人民政府，村集体经济组织或村民委员会按照各自职责，共同做好宅基地管理工作。
第二章 宅基地管理
第七条 市人民政府应依法授权市自然资源和规划局组织编制村庄规划，根据我市农村人口数量和增长趋势、宅基地现状和使用标准等情况，合理确定农村居民点的数量、布局、范围和用地规模，鼓励农村居民点相对集中选址，统筹农村公益事业、基础设施、生态和生产生活用地需求，改善农村村民居住环境和条件。
第八条 宅基地选址应当符合我市总体规划和村庄规划。坚持节约、集约用地原则，新建住宅应当充分利用原有的宅基地和村内空闲地。引导农民通过集中统建、多户联建等方式逐步向规划的居民点集中。对规划的集中居民点，市人民政府安排适当资金，用于基础设施和公共服务设施建设。
严禁占用永久基本农田和公益林地，不得在地质灾害隐患点选址建房。
第九条 宅基地占用农用地应纳入年度计划。市政府用于城乡建设占用农用地年度计划指标中，应增设一定比例的农村宅基地占用农用地的计划指标。
第十条 农村村民一户只能拥有一处划拨宅基地，每户占地面积不得超过175平方米。
少数农村村民住宅建设分散，主房与其他附属生活设施用地不在一处，且合计用地面积不超过规定标准的，可按一处划拨宅基地认定。
禁止城镇居民购买农村宅基地，禁止利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等房地产项目。
第十一条 使用宅基地建房应当依法办理规划和用地审批手续。禁止非法占用土地建设住宅。
第三章 宅基地申请条件
第十二条 农村村民符合下列条件之一的，可以在本村申请一处宅基地：
（一）本村农村集体经济组织成员、符合达到法定婚龄或者已依法登记结婚的立户条件且无宅基地的；
（二）因土地征收、实施村庄规划或者村庄改造等拆迁、搬迁需要重新安排宅基地的；
（三）经鉴定因自然灾害等不可抗力原因导致宅基地不能使用的；
（四）现有房屋鉴定为危房或者户人均占有建筑面积不足20平方米、住房困难，需要拆除旧房、异地新建房屋，且同意退还现有宅基地的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
对前款第（一）项立户条件以外的情形，确需以户申请宅基地的，可提交村民代表会议集体讨论决定，并经镇人民政府审核后公示认定。
第十三条 本办法第十二条所称农村集体经济组织成员，是指户籍在本村的居民，在该集体经济组织生产或生活，并与该集体经济组织发生权利、义务关系的人。
农村集体经济组织成员资格按照《2020年儋州市农村集体经济组织成员资格界定指导性意见》的具体规定及程序进行认定。
第十四条 具有下列情形之一的，申请宅基地不予批准：
（一）非本集体经济组织成员申请宅基地的；
（二）宅基地选址不符合儋州市总体规划和村庄规划的；
（三）申请的宅基地已纳入征地范围且征地方案已获得批准的；
（四）申请人在户籍所在村或其他村内已享有一处划拨宅基地，拒绝签订原有宅基地退旧协议，再申请宅基地合计面积超过175平方米的；
（五）申请人将原有宅基地上房屋出卖、出租、赠与他人或者改为非生活居住用途后，再申请宅基地的；
（六）申请人继承房屋所取得宅基地面积已经达到或者超过宅基地限额标准的；
（七）申请的宅基地土地所有权有争议的；
（八）其他不符申请宅基地情形的。
第四章 宅基地审批及登记
第十五条 农村宅基地，由各镇人民政府审核批准；其中，涉及占用永久基本农田以外的农用地或未利用地的，由各镇人民政府报市人民政府审批。
第十六条 宅基地按以下程序进行审批：
（一）申请与初审。宅基地申请人应以户为单位向所在村集体经济组织提交宅基地和建房（规划许可）书面申请及相关材料。村集体经济组织应根据村庄规划和有关规定，对申请人条件进行初审，并对宅基地位置进行初选。
（二）表决与公示。村集体经济组织受理申请后，应提交村民会议或村民代表会议表决。经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意的，应将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在所在村民小组范围内进行公示，公示期不得少于5日。
（三）审核与测量。农村集体经济组织经公示无异议的，报村民委员会审核。经村民委员会审核后，由农村集体经济组织报镇人民政府。镇人民政府应组织镇农业服务中心、镇国土资源管理所、镇规划建设管理所等相关工作人员实地测量核查拟用地是否符合规划条件及核对确定其现状地类等，并对申请人资格条件进行审核。
（四）审批与公告。镇人民政府经审核认为符合审批条件且属于其审批权限范围内的，予以审批，并同步核发乡村建设规划许可。涉及林业、公路、水利、电力、燃气等部门的，应及时征求相关部门意见。涉及占用永久基本农田以外的农用地或未利用地的，由镇人民政府呈报市自然资源和规划局进行审查。市自然资源和规划局在审查过程中，应书面征求市农业农村局意见。符合规定条件的，市自然资源和规划局按规定办理农转用审批手续报市人民政府审批，经市人民政府批准后，镇人民政府依农转用审批文件办理农村宅基地审批，并按户逐宗发放乡村建设规划许可。
宅基地申请经镇人民政府审批后，由属地镇人民政府在村集体公共场所进行公告，公告期不得少于7日。
（五）登记与颁证。公告期满无异议的，申请人方可向镇政府申请建房，建房完工，经镇政府验收合格可持审批材料向儋州市不动产登记中心申请不动产权登记颁证。
第十七条 农村村民建房，应当严格按照批准的宅基地范围、面积、规划层数、高度及质量标准进行施工，不得擅自变更或扩大建设。
第十八条 宅基地使用权人建设住宅应当自取得规划许可证之日起2年内实施住宅建设，逾期不建设且未申请延期的，规划许可证失效。
第十九条 利用宅基地建设住宅的，应当与自然环境相协调，新建住宅高度应当符合我省有关规定。
各镇可以根据当地民族风格、地方特征、时代特色等组织编制本地区住宅通用设计图集或者标准设计图集，向建设单位和个人无偿提供，鼓励推广应用。
第五章 宅基地有偿使用
第二十条 有下列情形之一的，可结合实际实行宅基地有偿使用：
（一）宅基地使用面积超过175平方米的超出部分面积；
（二）“一户多宅”合计用地面积超过175平方米的超出部分面积；
（三）非本集体经济组织成员通过继承、受赠房屋或其他方式合法占有的宅基地；
（四）本集体经济组织成员因继承、受赠房屋或其他合法方式占有的宅基地，与原有宅基地合计面积超过175平方米的超出部分面积。
宅基地有偿使用年限由村集体经济组织经三分之二以上村民代表确定，但最长不得超过70年。
第二十一条 宅基地有偿使用按已下程序进行：
（一）签订《宅基地有偿使用协议书》。由集体经济组织与宅基地使用人签订《宅基地有偿使用协议书》，协议应包括有偿使用者姓名、面积、收费标准、收费额度、收取方式等内容，并张榜公示。
（二）收取有偿使用费。有偿使用费由村集体经济组织负责收取，缴入银行专户，并张榜公示。
（三）有偿使用费用账务审核管理。有偿使用费实行村财镇管，集体经济组织应将账务情况报镇政府备案，并向村民公开收支明细，属地镇政府应对农村宅基地相关使用费进行审计监督。
第二十二条 宅基地有偿使用费标准，按照省自然资源和规划厅发布执行的儋州市农村集体建设用地基准地价的40%进行核算（农村宅基地坐落在城镇基准地价覆盖范围内的，参照所处位置住宅用地的城镇基准地价的40%核算，如一个村涉及到两个或多个城镇基准地价片区的，按照最低基准地价的40%对全村进行核算）。本办法实施过程中基准地价调整的，按调整后的价格执行。
拒缴有偿使用费的，在土地征收补偿中只按175平方米进行补偿，超出范围不纳入补偿范围。
第二十三条 对因历史原因形成超标准占用农村宅基地的有偿使用收取应结合村庄规划区别对待：
（一）1982年2月13日前已建的房子，已按实际占地面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费。未进行确权发证的，在提供相关证据材料予以证明并经村集体经济组织确认，且公告无异议后，补办确权登记颁证手续的，不收取有偿使用费，否则按照本条第一款第（二）项规定收取有偿使用费；
（二）1982年2月13日至1999年9月24日建房占用的宅基地已按实际占地面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费，未进行确权发证的，在提供相关证据材料予以证明并经村集体经济组织确认，且公告无异议后，在175平方米范围内办理宅基地使用权证。对于超过175平方米的部分用地，在符合儋州市总体规划的前提下，经使用人申请并向本集体经济组织补缴清超出部分宅基地有偿使用费后可颁发宅基地使用证，并在该宅基地证书附记中备注超出部分用地的有偿使用费缴纳信息，补缴费用按本办法第二十二条规定标准的50%核算；
（三）1999年9月24日至本办法颁发实施前已建房（认定违法的除外）占用宅基地已按实际占用面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费。未进行确权登记发证的，在提供相关证据材料予以证明并经村集体经济组织确认，且公告无异议后，在175平方米范围内办理宅基地使用权证。对于超过175平方米的部分用地，在符合儋州市总体规划的前提下，经使用人申请并向本集体经济组织补缴清超出部分宅基地有偿使用费后可颁发宅基地使用证，并在该宅基地证书附记中备注超出部分用地的有偿使用费缴纳信息，补缴费用按本办法第二十二条规定标准的100%核算；
（四）本办法颁发实施后，所有建房已颁发宅基地使用权证的宅基地，拆除重建报建的，严格按照“一户一宅”规定标准宅基地面积执行。对超出规定面积的宅基地未退还集体的，经使用人申请并向本集体经济组织补缴清超出部分宅基地有偿使用费后，按规定办理宅基地使用权变更登记，补缴费用按本办法第二十二条规定标准的100%核算。
本办法颁布实施后，新建房用地仍超标准或违规占地建房的，按违法占地和违法建设认定，并依据相关规定进行处置。
第二十四条 宅基地有偿使用费按使用年限进行缴纳。在未缴清全部费用之前，不得按已缴费及其所占应缴总额费用的比例分期颁发使用证书。
超过规定时间不缴宅基地有偿使用费的，每延期一日，按有偿使用费1‰的比例累计加收滞纳金。
拒缴滞纳金，宅基地被征收的，集体经济组织应在征地补偿款中扣除累计拒缴的滞纳金数额之后予以分配。
第二十五条 本集体经济组织的精准扶贫建档立卡对象、低保户、五保户等，经过村民会议或村民代表会议集体讨论同意后，可以实行缓缴、减缴或免缴。
第二十六条 宅基地有偿使用费归村集体经济组织所有，主要用于村内基础设施和公益事业建设、村内贫困户帮扶、土地复垦及宅基地有偿退出回购等。
第六章 宅基地退出
第二十七条 农村宅基地退出是指宅基地使用权人将宅基地退回集体经济组织的行为。
宅基地退出包括宅基地自愿有偿退出和无偿退出两种方式。
第二十八条 对一户多宅、超占面积、华侨离乡及农民进城务工等原因造成宅基地及住宅闲置，根据本人意愿及村集体民主决策，实行有偿退出。
宅基地有偿退出的补偿标准可根据现行基准地价，由村集体经济组织根据实际情况与宅基地使用权人协商确定或者委托有资质的评估机构评估确定。
宅基地有偿退出的补偿费用，经农村集体经济组织依照《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定进行集体表决后，可从宅基地有偿使用费中列支。
第二十九条 对村内无主、绝亡户的宅基地或房屋，经村集体经济组织公示3个月无异议的，由农村集体经济组织无偿收回。
第三十条 宅基地退出按下列程序进行：
（一）宅基地使用权人申请
1.使用权人持户口簿、身份证、需退出宅基地的不动产权证书、现有居住场所证明及享有退出宅基地使用权利成员书面意见等相关材料，向村集体经济组织提出书面申请；
2.在城镇已有固定住房，原有宅基地全部退出，且不再回农村建房的，需提供商品房购买合同或房屋所有权证，以及永久放弃宅基地使用权承诺书。
（二）村组审核
经审核符合退出条件的，在村集体经济组织进行公示后，由申请人与村集体经济组织签订《宅基地退出协议》，由村委会报镇人民政府审批。
（三）镇审批
镇人民政府对村委会上报的相关资料进行审查后，组织专门人员同村组，对退出的宅基地进行实地测绘确认，批准后报市自然和规划、农业农村部门备案，并按规定办理宅基地使用权转移登记。
第三十一条 退出收回的宅基地，统一由农村集体经济组织调配安排使用，首先预留一定面积用于宅基地，其余可按村庄规划用于发展乡村产业。
第三十二条 原宅基地使用权人退出宅基地进城落户后，按照城镇居民相关政策进行管理，并享受相关政策待遇。符合条件的，可租住本市公共租赁住房，购买政府政策性住房。
不得将退出宅基地使用权作为村民进城入户的条件。
第七章 宅基地使用权流转
第三十三条 农村宅基地使用权流转，是指在保持土地所有权不变的前提下，依法取得的宅基地使用权可通过转让、出租、赠与、互换等方式在本集体经济组织内部流转。
宅基地使用权人转让、出租、赠与其宅基地使用权后，不得再向集体经济组织申请宅基地。
第三十四条 宅基地使用权流转应具备以下条件：
（一）符合儋州市总体规划、国土空间规划和村庄规划；
（二）宅基地使用权权属明晰；
（三）转让人流转宅基地后在农村或城镇仍有合法住所，能保障基本居住需要；
（四）受让人、承租人、受赠人应为在本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的人员。
第三十五条 宅基地使用权流转的，按以下程序办理：
（一）申请。宅基地流转双方必须同时向村集体经济组织申请，经村民会议或村民代表会议同意后，由村集体经济组织将申请流转双方的相关信息在本集体经济组织内部公示7日，无异议的，报村委员会审查。
（二）审查。村民委员会对流转双方的资格进行审查，通过审查的报镇人民政府审核。
（三）审核。镇人民政府在接到申请后，组织人员对宅基地流转进行调查，符合条件的，镇人民政府采取办公会议等集体决策方式集中审核，审核结果予以公示，公示期限不少于7 日。
（四）签订流转协议。经镇人民政府批准后流转双方签订协议。
（五）变更登记。以转让、赠与、互换方式流转的，受让方按照变更登记的相关要求，到不动产登记机关申请变更登记。
第三十六条 宅基地转让期限最高不得超过70年，出租期限最高不得超过20年。
第八章 监督管理
第三十七条 市农业农村局、市自然资源和规划局、市城市管理局（市综合行政执法局）和各镇人民政府应当依法对农村宅基地使用行为进行监督检查，按照《儋州市违法用地和违法建筑网格化三级巡查管控暂行办法》等相关规定执行，及时发现和制止违法用地和违法建设行为。
第三十八条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地或者超面积占用土地建设住宅的，由负有职责的相关部门依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第七十八条规定处理。
第三十九条 违反本办法规定，买卖或者以其他形式非法转让集体土地的，由负有职责的相关部门依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第七十四条非法买卖转让土地等有关规定处理。非法转让集体土地用于非农业建设的，由负有职责的相关部门依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第八十二条非法转让集体土地等有关规定处理。
第四十条 有关单位相关工作人员在农村宅基地管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予政务处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第九章 附则
第四十一条 本办法自公布之日起施行，试行三年。具体应用问题由市农业农村局、市自然资源和规划局负责解释。
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