​​最高法：确认商品房买卖合同效力的诉讼请求不属于执行异议之诉案件的审理范围

来源 | 民商案例参阅

本文仅供交流学习，若来源标注错误或侵犯到您的权益，烦请告知，我们将立即删除。

“法律讲堂”投稿邮箱：yunlvshi@163.com   交流合作：微信号zsm800418

▲ 北京九稳律师事务所

【裁判要旨】1.案外人既未申请对案涉房屋办理预告登记，也未提供充分证据证明其递交过过户登记材料或者向出卖人提出了办理过户登记请求等积极行为，不符合《执行异议和复议规定》第28条第（四）项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。2.案外人请求确认案涉《商品房买卖合同》的效力，该请求并不属于执行异议之诉案件的审理范围。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）最高法民申4962号

再审申请人王新民、周杰红因与被申请人陕西建工第三建设集团有限公司（以下简称陕西建工公司）、宿州市天工房地产开发有限公司（以下简称宿州天工公司）执行异议之诉一案，不服安徽省高级人民法院（2020）皖民终994号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

王新民、周杰红申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定，应予再审。请求：一、依法撤销安徽省高级人民法院（2020)皖民终994号民事判决；二、查明事实后，依法改判支持王新民、周杰红诉讼请求；三、一、二审的费用由陕西建工公司、宿州天工公司承担。事实和理由：（一）一、二审判决认定事实、证据采信、实体处理均存在错误。1、关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题。2012年6月5日王新民、周杰红与宿州天工公司签订《商品房买卖合同》，该合同加盖有公司的合同专用章及法定代表人刘伟的印章，明显为有效合同。2、关于案涉《商品房买卖合同》是否支付完购房款的问题。王新民、周杰红一审提供了宿州天工公司出具的收据，165万元购房款的构成是，2011年10月25日宫长军出具90万元的借据，签订《商品房买卖合同》当日宫玲借款15万元，加上2011年10月26日宫长军借款60万元。在王新民、周杰红提出案外人执行异议申请，2019年11月7日承办法官在三方谈话中，陕西建工公司也承认明珠花园工程的水电工程是王新民、周杰红垫资的，工程价款为90万元。3、关于案涉购买房屋是否系同一处房屋问题。王新民、周杰红一审提供了《商品房买卖合同》，该合同明确约定是明珠花园3#楼0107室、面积是依据图纸计算确定的，因为当时宿州天工公司对房屋的编号不正规，另外，2011年7月25日宿州天工公司与王新民、周杰红及赵亚签订一份《商品房买卖合同》，合同只编一个房号，即3#楼105室，面积达到2615平方米，实际包括一层及三至六层多套房屋（详见宿州市仲裁委裁决书等），说明当时实际情况就是如此，混乱是宿州天工公司造成的，王新民、周杰红购买的3#楼0107室面积远远大于房产部门登记备案的面积，且签订《商品房买卖合同》的时间早于备案和登记的时间，说明宿州天工公司故意所为，王新民、周杰红购买的房屋当然包括备案登记的107室，系同一处房屋。4、关于购买房屋没有办理过户登记问题。王新民、周杰红购买后，一直积极找宿州天工公司办理过户登记，2014年2月17日宿州天工公司收取王新民、周杰红10万元办理房产证的费用，但由于宿州天工公司欠政府相关费用，房产部门不给办理该小区任何房产证登记，到目前该小区的业主没有一个办理了房产证，以上充分说明“非因买受人自身原因未办理过户登记”。5、一审时王新民、周杰红提供了房屋现状照片，陕西建工公司亦提供了图纸，承办法官亲自到房屋现场进行现场查勘，现实状况是，该房屋3#楼0107室（包括所谓的108室、109室）只有一个门在107室，只有一个楼梯能够到二层，并且一楼楼梯占据107及108室，楼下三间及整个楼上包括106、105的二层就是一个整体，没有任何隔断，且一审谈话及庭审时陕西建工公司明确承认，是其给王新民、周杰红建的楼梯，以上充分证明王新民、周杰红购买房屋时陕西建工公司是完全知道的，一审判决没有进行任何表述，也没有对该重要证据讲行采信，明显错误，依法应予纠正，应当依法认定该事实。6、合同效力的认定是判决正确与否的关键。本案案涉的《商品房买卖合同》是本案的关键证据，应当进行确认其效力，一、二审没有对合同效力进行确认明显错误，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款的规定，依法应予纠正。（二）一审法院在王新民、周杰红提出案外人执行异议申请审查时，存在审查违法或瑕疵。作出执行查封裁定的是该院的执行局的法官，审查案外人执行异议申请的也是执行局的法官，很难做到公平公正。王新民、周杰红已全额支付购房款，且已在法院查封之前实际合法占有该房产，非因买受人自身原因未办理过户登记的，其权利能够排除执行，原审判决驳回其全部诉讼请求，明显错误。

陕西建工公司提交意见称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，依法应予维持，应驳回王新民、周杰红的再审申请，理由如下：（一）王新民、周杰红签订的《商品房买卖合同》未生效或无效。案涉明珠花园小区3号楼0106室二层、0107室系不得对外销售的安置房，该《商品房买卖合同》为无效合同。且在合同的市房合同专用章上无房屋专一编码及编号，该合同是个假合同。王新民、周杰红声称涉案107室房屋面积为330平方米，还包括106室、108室（1-2层），实际上根据房产管理部门查询显示，案涉明珠花园小区3号楼0107室不动产证号××（房屋编码：3413020405002000030107）建筑面积为68.36平方米，并非330平方米。0108室在2014年11月1日备案给案外人万隆，0109室在2011年已经备案给盛如杰、曹红芳。王新民、周杰红提出0107室至二层整体是一套房，只有一个门的情况。实际上0106室-0109室都有大门，图纸设计规划用途是一托二的商铺，每室都预留上二层楼梯口，当时开发商意思是由各室业主根据各自需要自建楼梯及二层隔墙。关于王新民、周杰红提出因宿州天工公司欠政府相关费用房产部门不给办理该小区任何房产证登记的主张不属实，现明珠花园小区内业主95%以上都已在市房管部门登记备案存档《商品房买卖合同》都有项目、编号，盖有宿州市房地产管理局商品房销售备案专用章。根据物权法第九条规定，案涉房屋未办理产权登记手续，不发生物权变动的法律效力，案涉房屋仍属于宿州天工公司所有。（二）王新民、周杰红不能证明其已支付房屋全部价款。宿州天工公司并没有收到收据载明的165万。关于借条，借据是宫长军与王新民、周杰红之间签订的，宿州天工公司并不知情，借条与转账凭证不能相互印证，其中15万转给宫玲，是属于他们个人之间的借款。三张借据的总额是180万元，与165万元也不相符。宿州天工公司一审证据2的仲裁裁决书证明王新民、周杰红所称的165万元早已以105号房屋抵债。王新民、周杰红称垫资建设小区水电工程90万元不属实，该工程全部是由陕西建工公司总承包的，具体由沈新田负责施工，并已支付水电工程款88万元。（三）王新民、周杰红不能证明“已合法占有该不动产”。宿州市中级人民法院执行裁定书（2019）皖13执104号之四查封了涉案房屋，房屋里面基本是空的，门上贴了法院封条，2019年10月10日法院发布拍卖通知书，司法拍卖公告在京东网司法拍卖网络平台进行公开拍卖活动，由2019年11月21日上午10点至22日上午10点止后流拍。查封日至2020年8月底，而后在9月10日案涉房屋被打开，里面在装修了，14日法院执行法官到涉案房屋装修现场制止施工，并对私自解封、转移被查封的财产违法行为提出警告、制止。后该房屋已被法院执行完毕。（四）王新民、周杰红提出一审法院执行异议审查过程存在违法或瑕疵。陕西建工公司认为原审在判决执行过程中适用法律正确，判决认真，事实清楚，有据有度。（五）本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条。

本院经审查认为，本案再审审查重点为：王新民、周杰红对案涉房屋是否享有阻却人民法院强制执行的民事权益；案涉《商品房买卖合同》的效力；王新民、周杰红对案涉房屋是否享有所有权。

《执行异议和复议规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王新民、周杰红签订的《商品房买卖合同》中载明的明珠花园小区3号楼0107室房屋面积为330平方米，与其在房屋部门登记的房屋面积68.36平方米的信息不符。且3号楼0107室房屋系安置房，不得对外销售；王新民、周杰红申请再审称其已支付购房款165万元，但根据借据、银行流水等证据显示借款数额与购房款并不一致，且借据系王新民与宫长军之间签订，银行流水亦显示系王新民转账给宫长军、宫玲，故现有证据不足以证明其向宿州天工公司支付全部购房款；案涉《商品房买卖合同》签订于2012年6月5日，至案涉标的于2019年9月25日被依法查封，期间王新民、周杰红既未申请预告登记，也未提供充分证据证明递交过过户登记材料或者向出卖人提出了办理过户登记请求等积极行为。王新民、周杰红请求确认案涉《商品房买卖合同》效力，该请求并不属于执行异议之诉案件的审理范围。因案涉房屋并未登记在王新民、周杰红名下，其主张对案涉房屋享有所有权，原审法院对此不予支持具有事实和法律依据。王新民、周杰红现有证据不足以证明其享有足以排除人民法院强制执行的权利。

综上，王新民、周杰红的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：

驳回王新民、周杰红的再审申请。

审   判   长　 张淑芳

审   判   员　 李敬阳

审   判   员　 张　炎

二〇二一年九月二十八日

书   记   员　 陈小小