国土网评‖家里有块宅基地，别轻举妄动/你家的宅基地以后变“地票”

六十年代以前的人都知道，过去有“粮票”、“布票”什么的，现在又出了个新词“地票”。这个“地票”就是指你家的宅基地。“地票”是重庆发明的，河南叫“复垦券”，实际是一回事儿。

简单说，“地票”就是政府把你家的闲置、废弃的宅基地进行复垦，经验收后，变成建设用地指标，进入专业市场以“地票”形式进行公开拍卖，然后拿到城镇用，这样你家的宅基地就变成银子了，专业叫赋予宅基地资本属性。

至于宅基地变“地票“上市流转后值多少钱？那要看拍出多少钱，目前重庆地票的成交单价由最初的8万元/亩，逐渐提升并稳定在20万元/亩左右。具体分配比例是：拍卖所得在除去土地复垦成本后的相关收益，85%归农民，15%归农村集体。

那么，“地票“制度是怎么来的呢？

这一制度来源于城乡建设用地增减挂钩试点政策。重庆是试点城市，2008年，在“金融市长”黄奇帆的全力推动下，重庆在全国首创“地票”制度。最新数字是，截至2016年5月上旬，重庆市地票交易所累计交易地票17.7万亩，353.4亿元。继重庆之后，成都也开始推行“地票”制度。

但“重庆”的地票制度为什么没有在全国进行推广呢，主要原因是国家后来对增减挂钩政策进行了调整，不再允许增减挂钩产生的节余指标跨县交易。这样有两个后果，一是节余指标流转的范围受限了，二是交易价格也上不去了。你想想，把指标放到本县（如果还是穷县），与放到经济发达的城市，价格会有多大的差距。当然，国务院当初决定调整这一政策也是基于一些地方在执行过程中跑偏了、变味了，特别是造成农民“被上楼”，而且有的地方只建新不拆旧，容易形成大量违法用地。

   去年增减挂钩政策又开了一个口子，就是“集中连片特困地区、国家扶贫开发工作重点县和开展异地扶贫搬迁的贫困地区开展增减挂钩的，可将增减挂钩节余指标在省域范围内流转使用”。这一政策是支持扶贫开发的特殊政策，只有国定贫困县可享受，河南搞的“复垦券”就是充分利用了这一特殊扶贫政策。至于对非国定贫困县什么时候放开，就不知道了，也别费时瞎猜了，土地政策变得太快，谁也说不清。现在主要是看看你家是不是在这个范围内。

从趋势看，各地对“地票”制度都很有积极性，比如河北也提出要进行探索，不过还在等待观望之中。“地票”制度应该会在不远的将来得到全面推广，但最好对非国定贫困县扩大增减挂钩节余指标在省域范围内流转政策，退一步在设区市范围内流转也行，否则价格上不去，农民也得不到太多惠。

现在又有一个新词“人地挂钩”，就是建立城镇用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制。目前主要是指在安排城镇用地规模时考虑农业转移人口因素，但这只是增加新增建设用地，而且面临占补平衡、占优补优难题，其实意义不大。但增减挂钩政策不会增加建设用地总量，不会减少耕地面积，他是通过空间易位，把农村集体建设用地搬到了了城里。这样的政策虽然是好政策，而且目前已全面推开，不再是试点政策，但还有个关键性的难题。就是农村拆除宅基地复垦出的耕地质量，必须与在城镇建新区占用的耕地质量相当，这就很难办了。简单说，你家宅基地复垦后形成的耕地如果是低等地，而对应城镇占用的耕地是中等地，由于质量不相当，也是无法挂钩的。

关于涉及宅基地政策的事，你还了解多少？

现在的政策规定，允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地。看清了，是本集体组织经济内部，也就是说不能出村，更不能把宅基地卖给城市居民，否则是不受法律保护的。

还有一条新的政策规定，过去利用自家宅基地搞农家乐等旅游项目的，是没有法律和政策依据的，只是没有管罢了（其实也没法管）。现在明确了，“城镇和乡村居民都可以利用自有住宅或者其他条件依法从事旅游经营”。再延伸一些，“属于自然景观用地及农牧渔业种植、养殖用地，不征收（收回）、不转用，按现有用途管理”。对宅基地和农村旅游用地的有关政策，现在明白了吗？

中央对农村土地制度改革问题那是相当重视，推行每一项改革都极其慎重。习大大还给农村土地制度改革定了四条底线：“不能把农村土地集体所有制改垮了，不能把耕地改少了，不能把粮食生产能力改弱了，不能把农民利益损害了”。在推进城镇化过程中，中央反复强调，“现阶段，不得以退出农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落户的条件”。

宅基地问题近年来一直未得到足够重视，一些问题长期存在，我将其概括为十二个字“批不了、管不住、退不出、流不动”。但增减挂钩政策和“地票”制度显然已为宅基地找到了新的出路。下一步，就是如何全面实现宅基地可流转、可退出、可抵押了。目前国家选择了15个试点地区正在开展农村宅基地制度改革探索，以形成可复制、能推广、利修法的制度性成果，期待改革成果能早日惠及农民。

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