“调控”谣言满天飞，上半年哪些深圳楼盘涨最多，意料之外？

作者 / 塞兑

近期关于深圳楼市调控的预测越来越疯狂了。“从开始不敢买房，再到买不起房，后来不让买房！”有中介在朋友圈中也发出这类的感慨言论。

调控内容甚至都被预测到一二三四多个具体项。

（此类不实消息）

7月7日，深房中协字〔2020〕30号公告郑重提示：上周关于深圳即将出台房地产调控新政的不实传言被有意识扩散，不负责任的催动楼市成交紧迫氛围，误导短期内二手房周网签数据环比上涨40.7%。

深圳购房者对于这类调控言论反应如此之大也是有其缘由的，其原因就在于深圳上半年楼市真的是太火爆了，涨幅太猛后，危机感产生了。

日前中原地产首席分析师张大伟也表示：

“北京这3年跌了25%，深圳涨了30%-40%。”

▲北京人气小区二手房价格

上半年一手房成交16727套

一二手房价格倒挂现象严重

谁也没想到，2020上半年的深圳楼市是这样的，多少预测“疫情后深圳楼市可能会冷静下来”的想法都被打脸了，不仅一手房成交迅速，二手房价格也被控制禁止“一天一个价”。

部分优质区域的一手房出售都只能靠着购房者的消息敏感度，出现“你我本无缘，全靠我花钱”的现象，真的错过就是错过。

根据乐有家研究中心数据显示，上半年全市一手住宅预售不足81万平，近年来最低值；销售面积165.86万平，环比下滑17%，同比下滑4%；库存面积205.05万平，也是近年来最低点。

上半年深圳的预售及库存面积都大幅减少，尤其是预售面积，跟去年相比，来了个大滑坡减少。

而上半年总预售套数8157套，与市场需求相比，还是僧多粥少，现在，深圳购房者的焦虑都不是资金储备，而是买不到房的问题。

上半年各区一手住宅成交成绩中，前三分别是龙岗、宝安、龙华。

其中，龙岗成交量为5781套，而上半年一手房成交总共16727套，占总成交的34.6%，新房成交TOP1。

“现在买新房肯定要靠抢啊，南山新房8-9万/平，周边二手房差不多11-12万/平，热门楼盘成交价13万/平，你买不买？”某新房销售顾问坦言道。

事实上，今年上半年新房成交火爆的另一个原因就是市场上一二手房价格倒挂现象严重▼

1、光明金融街华发融御花园，推出394套房，认筹客户达8997人次，认筹金就高达89亿，项目开盘当天7小时吸金21亿。

新盘单价4.7万-5.3万/平，周边在售二手房价格6万/平，龙光玖龙台均价6.5万/平左右。

2、龙华锦绣御园拿出40套新房源突发开盘，现场客户刷卡到晚上，排队人太多被叫停。

新盘均价为5.4万-5.6万/平，链家网显示项目其他二手房均价为6.2万/平，项目周边的鸿荣源壹城中心六区成交价格7.8万/平。

3、满京华云著花园(三期)于5月3日开盘，开盘两天售罄。

均价约4.4万/㎡，但链家网显示满京华云著一期均价都为5.6万/平，二期均价为5.5万/平，松岗片区均价为4.9万/㎡。

4、海纳公馆一个100万的认筹金额，卖5套，官方数据显示有1171批诚意登记，即234人抢1套房。

链家数据显示，目前片区二手房价格为11.4万/平，壹方中心玖誉现在更是达到了16.2万/平，而新房价格低于二手房价格。

意外的是，该项目近期出现了很大问题，5套房源原本已全部售完，但有没能买到房的购房者表示未收到诚意金退款（已于昨日退款），“圈11亿”也被大家声讨。

以上四个新房的爆炸抢购都是与一二手房价格倒挂相关，深圳新盘限价之下，上半年这样的新盘销售状况并不在少数。

二手住宅成交均价涨幅最高是哪里？

当然是光明

除了新房，深圳二手房的市场也有不错的成绩，6月份二手商品住宅成交破万套，成为4年以来的新高，上一次成交破万在2016年3月，当时成交了18706套。

据乐有家研究中心数据显示，上半年过户44000套，同比上涨41%，二手住宅成交均价65435元/㎡，环比上涨5%，同比上涨8%。

而《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示，深圳6月份二手房均价达到74929元，比去年涨了14.37%，远高于其他一线城市。

上半年各区二手住宅成交前三是：龙岗、宝安、福田。

但成交均价上，南山为8.03万/平，全市第一，同比上涨5.20%；福田第二，7.61万/平，同比上涨6.89%。

涨幅最高的是光明，2019年上半年的4.21万/平，2020年上半年4.59万/平，涨幅9.01%。

按照具体的楼盘分析，宝安西乡的富通城以164套成为冠军，乐有家认为随着西部房价的上涨，低洼的东部成为越来越多刚需的选择。

总的来说，整个上半年来看，涨幅最多的仍是学位学区房。

上半年最受捧的是学位学区房

“八大”名校周边尤为紧俏

乐有家营销副总裁刘理琴表示：“今年的上半年涨幅最高的是学位房学区房，尤其是深圳八大名校周边。”

数据显示，2015-2020五年间，各区重点学校周边的学位楼盘单价基本都上涨了1倍左右，部分表现特殊的楼盘还增加2倍。

福田香蜜湖为例，深圳少数几个拥有从幼儿园到高中各阶段名校之间的片区，区内的楼盘涨幅较多。

香蜜湖区域内学校

1、翠海花园——对口学校：深圳高级中学、荔园外国语小学，近5年，价格从7万+到15万+，2倍涨幅。

2、东海花园——对口学校：深圳高级中学、深圳外国语学校东海附属小学，近5年，价格从6万+到12万+，增加1倍，每年价格涨幅约在1-2万/平。

3、万科瑧山府——对口学校：红岭实验小学、深圳高级中学，属于次新盘，2018年开盘入市，当时备案价8.4万/平起，9万/平的数量最多，2年时间内增长了6万/平，达到了15万/平。

可以看出来，福田老大哥的优质教育还是吸引了很多关注度，今年的学校周边的二手房涨幅确实“好看”。

但对于普通购房者来说，这并不是一个好消息，但关于学位房学区房问题，乐有家表示未来仍然可观，因为到2022年，深圳将新改扩建30所公办普通高中，新增学位6万个，四大高中城的建设也在继续。

“今年碰上了学位最紧缺的时候，接下来学校问题不会这么激烈，对于资金储备有难度的购房者来说，如果想要投资学区房，有两个选择，一个是耐心等待新高中的建设；另一个是部分录取率50%的学校周围楼盘都是比较好的选择，不用非死磕八大名校。”刘理琴说到。

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