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禁止城里人到农村购房，但允许合作建房
案 例
2019年11月25日，张某与缪某某一家签订《房地产转让协议》，约定缪某某将自建砖混房屋一幢两层(建筑面积约172.8平方米)及附属用房(建筑面积约80.9平方米)、宅基地使用权、部分家具进行转让，成交价255000元。双方还约定，房产在办理产权登记及相关手续时，缪某某一家协助办理。协议签订后，张某支付了全部购房款，缪某某一家也交付了房屋的建房用地许可证、村镇房屋所有权证、房屋钥匙等手续。交房后，张某要求办理房屋过户未成。原告张某起诉要求确认协议无效，缪某某一家返还255000元。
江苏省如皋法院经审理认为，在非国家确定的宅基地制度改革试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该买卖合同无效。如允许将农村房屋转让给本集体经济组织之外的个人，则会导致宅基地使用权流转到本集体经济组织之外，对本集体经组织的集体土地所有权构成影响，同时，也会导致转让一方将无法再申请宅基地，最终会失去居住保障。从这点来看，在非试点地区将宅基地上的房屋转让给本集体经济组织以外的个人，实质上是损害了社会公共利益，转让协议应无效。遂判决此《房地产转让协议》无效，缪某某一家返还购房款255000元，张某返还该房屋、附属用房及家具。判决后，双方均表示服判。
相关法律政策解读
城里人到农村购房，或者农村人到其他村购房，按照现行的土地法律法规是不允许的，属于非法买卖宅基地。但现实中这种现象大量存在，由此也经常引发纠纷。
基于“房地一体”原则，转让农村房屋必然涉及宅基地使用权的转让。《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。据此，宅基地使用权是与本集体经济组织的成员权密不可分，具有福利性质和保障功能，能够使农村居民享有基本的居住条件，从而维护农村稳定。
宅基地管理制度改革问题，目前仍处在试点阶段。涉及宅基地流转，在试点地区一般局限于乡镇或县域内，农村人与农村人之间可以有偿流转宅基地，但也不允许城镇居民到农村购买宅基地。
但从目前政策规定来看，城镇居民可以与农村居民合作建房。其实，这是一种变相的宅基地有偿流转。从合同看，不是土地或房屋买卖合同，而是租赁合同；从期限看，要求不得超过二十年，但合同到期后，双方还可以另行约定；从用途看，可以搞农家乐、民宿、乡村旅游等，城镇居民也可以用来自住。当然，对农村的旧房可以改建，也可以拆了重建。
这其中，产权是个关键问题，也容易产生纠纷。由于是租赁性质，在不动产登记部门是无法办理转移登记的。有的地方农业农村部门就探索性的提出，给城镇居民发放鉴证书，其实也是变相的产权证书。
▲2021年6月9日，河北省滦平县农村产权交易中心为来自北京的市民发放《合作建房房屋使用权（租赁）鉴证书》
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