临川区农村宅基地及村民建房管理办法

临川区人民政府宅基地管理与利用

2024-09-15

临川区农村宅基地及

村民建房管理办法

第一章总则

第一条 为规范全区农村宅基地审批管理，切实推进秀美乡村建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《江西省城乡规划条例》、《中华人民共和国土地管理法》、《江西省实施中华人民共和国土地管理法的办法》、江西省政府《关于赋予乡镇（街道）首批县级审批服务执法权限的通知》（赣府发〔2020〕1 号）及《江西省农业农村厅江西省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（赣农字〔2020〕25 号）等法律法规和文件规定，结合临川区实际，特制定本办法。

第二条 本办法适用于临川区范围内农村宅基地及村民建房管理（村民建房包括新建、改建、扩建）。本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅（包括附属用房和庭院等）的集体土地。

第三条 集镇、村庄范围内的个人建房(包括拆旧建新)，必须符合乡镇总体规划、村庄规划、国土空间规划（原土地利用总体规划）和建筑风格。不符合相关规划要求的，不得审批建设。

第四条 农村村民建房与“空心村”改造、土地整治和城乡建设用地增减挂钩相结合，充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。鼓励拆旧建新，严格控制占用耕地，禁止占用基本农田。

第五条 农村村民建房应当依法审批土地，严禁未批先建，未取得“乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书”的，禁止动工建设。

农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准，任何人不得擅自转让、出租。

第六条 加强对农村宅基地审批的监管，成立区农村宅基地审批工作领导小组，统筹组织协调相关单位，完善农村宅基地审批制度。

第二章 农村宅基地及村民建房管理部门职责第七条农村宅基地是保障农民安居乐业和维护农村社会稳定的重要基础，各部门要切实履行各自职责：

（一）区农业农村局负责临川区农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报临川自然资源分局；参与编制国土空间规划和村庄规划。

（二）临川自然资源分局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续。

（三）乡镇人民政府负责本行政区域内农民住宅用地的审核批准，根据联审联批结果和区规划主管部门的委托，核发乡村建设规划许可证。

第三章农村宅基地用地建房申请与审批

第八条 农村村民建房禁止性规定：

（一）上顿渡中心城区规划范围内原则上不审批农村村民建房；对本区范围内的国道、省道、高速两侧控制区内一律不审批农民建房。原位于村庄所在公路两侧的，严格执行省里农民建房相关规定，并报区政府审核批准。

（二）农村村民建房应尽量利用宅基地、村内空闲地和荒山、荒坡，占地面积每户不得超过 120 平方米，建筑面积不得突破350 ㎡，建筑层数原则上不得超过三层；

（三）严格执行“一户一宅”规定，逐步消除“一户多宅”现象。农村村民一户只能拥有一块宅基地，鼓励进行危房改造和拆除破旧房以及无人居住的空心村，符合条件确需另行选址申请宅基地的，必须先退出老宅基地，不退出原宅基地的，不予批准新的宅基地；

（四）禁止擅自占用耕地建房；

（五）禁止未批先建或不按乡村建设规划许可证建房；

（六）新建村民住房建筑风格不得自定，应由乡镇规划所负责从《特色农房设计图集》中推荐户型给建房户选择确定。每个自然村选择的建筑风格应基本一致，防止出现村落杂乱无序的现象。

第九条 户籍在本集体经济组织的农业人口有下列情形之一的，可申请宅基地：

（一）无房户或原有住房建筑面积低于人均 30 平方米以下的缺房户；

（二）原住房因国家建设征收、征用或影响规划或交通、水利等基础设施建设需要拆除的；

（三）遭受自然灾害损毁或因土地整理复垦原宅基地灭失的；

（四）已到法定结婚年龄确实需要分户建房的（含男方到女方落户）；

（五）其他符合法律、法规规定情形的。

第十条 具有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：

（一）原使用的宅基地面积达到规定面积的；

（二）原住房出卖、出租、赠与或将原住房改变用途再申请宅基地的；

（三）宅基地申请未经本集体经济组织村民会议同意的；

（四）申请位置不符合土地利用总体规划，不符合乡镇、村庄建设规划及交通、水利、电力、通讯规划要求的;或座落于地质灾害易发区或压覆重要矿床的；

（五）申请的土地有权属争议或其他重大利益争议尚未调处的；

（六）60 周岁以上，子女符合分户条件且已分户的村民；

（七) 其他不符合法律、法规规定情形的。

第十一条 农村宅基地申请审查程序：

（一）符合宅基地申请条件的农户，向所在村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。村民小组收到申请后，提交村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和占地面积、拟建房层高和建筑面积等情况在本小组范围内公示，公示期不得少于5日。

（二）公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村民委员会审查。村民委员会重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划（进行初审）、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村民委员会签署意见，将《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》《农村宅基地使用承诺书》及会议记录等材料报送乡镇政府。

（三）乡镇农业综合服务站对申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等进行审查；乡镇自然资源所对用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求进行审查；农民建房还涉及农村道路交通、环境保护、住房风貌管控、家庭用水用电改厕、网络通信等多个方面，要同时征求交通、生态环境、住建、林业、水利、电力、卫健、通信等部门意见，乡镇农业综合服务站综合各有关部门意见提出审批建议，提请乡（镇）农民建房联合审批小组研究。

（四）联审通过后，由乡镇政府对农民宅基地申请予以审批，向其出具《农村宅基地批准书》，《乡村建设规划许可证》。乡镇人民政府要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报区农业农村局和区临川自然资源分局备案。

（五）经批准用地建房的农户，应当在开工前向乡镇政府申请划定宅基地用地范围，乡镇政府及时组织乡镇联审办到现场开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，对村民建房现场钉桩、放线；实行建房公示牌制度，督促村民严格按照批准的宅基地范围、面积、规划层数、高度及质量标准进行施工，不得擅自变更或扩大建设。

（六）农民建房建设过程中，乡镇联审办对农房的四至、占地面积、间距、层数、高度、外立面效果等情况进行现场巡查，巡查次数不得少于 3 次，由工作人员签字并留下图像证明。

（七）农民建房竣工后，乡镇政府组织相关部门进行竣工验收，实地检查村民是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。通过验收的农户，由乡镇政府统一收集相关资料，报区不动产登记中心申请办理不动产登记。经批准的宅基地，应在一年内动工、两年内建成。

第四章农村村民违法违规用地建房的监管与查处

第十二条 乡镇人民政府负责本行政区域内村民违法违规用地和建房的查处。

第十三条 农村村民未取得乡村建设规划许可证或者未按乡村建设规划许可证的规定建房的，有乡镇人民政府责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，按建房造价百分之三以上，百分之五以下罚款；无法采取改正措施消除影响的限期拆除，拒不拆除的，依法强制拆除。

第十四条 农村村民未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的宅基地，限期拆除非法用地上新建的建筑物和其他设施，拒不拆除的，由乡镇人民政府依法强制拆除。构成犯罪的依法追究刑事责任。

第十五条 对农村村民建房不符合“一户一宅”条件或擅自违法占用耕地特别是基本农田建房的，由乡镇人民政府依照第十四条处罚。

第十六条 对农村村民建房符合“一户一宅”条件和乡村规划但未办理相关审批手续的。由乡镇人民政府责令其补办相关审批手续，在规定时间内未予补办的，按本办法第十四、十五条规定处罚。

第十七条 阻挠、干涉、妨碍工作人员依法执行公务的，按照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚，构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

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