浙江省德清县莫干山镇出台全省首个镇级农村宅基地审批和建房管理工作实施细则

Original 莫干山镇人民政府宅基地管理与利用

2024-09-15

说明：德清县莫干山镇认真贯彻落实相关文件要求，结合本地实际，出台浙江省全省首个镇级农村宅基地审批和建房管理工作实施细则，进一步规范农村宅基地审批和建房管理工作，切实发挥改革“先行者”的作用，努力打造农村宅基地制度改革示范乡镇。

以下附实施细则全文。

莫干山镇农村宅基地

审批和建房管理工作

实施细则（试行）

为认真贯彻落实新修订的《中华人民共和国土地管理法》，进一步规范农村宅基地审批和建房管理工作，努力建成具有“国际范、江南韵、乡愁味、时尚风、活力劲”浙江气质的美丽乡村。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《浙江省农业农村厅、浙江省自然资源厅关于做好宅基地相关工作的指导意见》（浙农经发〔2020〕1号）、《浙江省农业农村厅浙江省自然资源厅浙江省住房和城乡建设厅关于印发农民建房“一件事”办事指南（2020年修订版）的通知》、《浙江省农村住房建设管理办法》（省政府令第367号）、《德清县人民政府关于印发德清县农村宅基地管理办法（试行）的通知》（〔2020〕55号）等文件精神，结合我镇实际，特制定如下实施细则：

一、适用范围

本镇区域范围内农村村民新建、改（扩）建农村住房的建设活动及其监督管理，适用本细则。

本细则所称宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

二、基本原则

（一）三权分置原则

农村宅基地实行所有权、资格权、使用权三权分置管理，落实宅基地集体所有权，保障农户宅基地资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。宅基地所有权是指村股份经济合作社依法享有占有、使用、收益、处置本社宅基地的权利，村集体经济组织有权按相关规定参与宅基地规划。宅基地农户资格权是指农村集体经济组织成员以户为单位依法申请取得宅基地的权利。宅基地使用权是指宅基地使用权人对经依法取得的宅基地享有占有、使用、收益和处置的权利。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

（二）一户一宅原则

农村村民一户只能拥有一处宅基地。“户”的认定标准和分户认定主体资格界定标准，严格按照《德清县人民政府关于进一步加强农村建房管理的意见》（德政发〔2013〕58号）和《德清县人民政府关于农村宅基地管理若干问题的处置意见（暂行）》（德政发〔2014〕15号）的规定。农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准异地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，严格按照有关政策规定分类进行认定和处置。有新政策规范户的认定和分户条件的，按最新政策规定执行。

（三）面积法定原则

农户资格权人申请宅基地的，应当按《村股份经济合作社宅基地农户资格权登记簿》确定的资格权人数及可计算的建房人数申请面积，具体分大、中、小户三类情况申请审批宅基地面积标准。申请建房人口1人的为小户，使用存量建设用地的，面积最高不得超过50平方米，使用耕地等农用地的，面积最高不得超过40平方米；申请建房人口2至3人的为中户，使用存量建设用地的，面积最高不得超过105平方米，使用耕地等农用地的，面积最高不得超过90平方米；申请建房人口4人及以上的为大户，使用存量建设用地的，面积最高不得超过140平方米，使用耕地等农用地的，面积最高不得超过125平方米。有新政策规范宅基地用地标准的，按最新政策规定执行。

（四）规划管控原则

坚持最严格的耕地保护制度，科学布局农村生产、生活和生态空间，推动宅基地精准配置。农村村民建房选址必须符合国土空间规划、村庄规划和有关专项规划，必要时规划“留白”。严禁占用生态保护红线，不位于各级自然保护区范围内，严禁占用永久基本农田和粮食功能区。涉及河道、公路、风景名胜区、森林公园及其它规划控制区土地的，必须征得县级相关部门（单位）的同意。建房选址必须合理避让地质灾害易发区、山洪灾害危险区和行洪泄洪通道，以及水、电、燃气管廊设施的控制区域等。严禁违规私自切坡建房，确实需要在地质灾害易发区布局宅基地的，必须严格执行地质灾害危险性评估制度，相关要求需符合《德清县人民政府办公室关于做好德清县山区农村村民切坡建房地质灾害防治管理工作的通知》（德政发〔2011〕192号）。

（五）节约集约原则

农村村民建房应科学选址，充分利用原有宅基地、空闲地和其它未利用地。城镇建设用地规模范围外的村庄，要通过优先安排新增建设用地计划指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式增加宅基地空间，满足符合宅基地分配条件农户的建房需求。城镇建设用地规模范围内，在充分尊重农民意愿的基础上，可以采取公寓式住宅的方式满足农民的居住需要。鼓励跨村集中布局宅基地，有条件的行政村可以以自然村为单位建设微小中心村，逐步取消零星状新增建设用地布局建房。鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展民宿、数字、文创、乡村旅游等产业。

三、申请审批流程

严格按照“农户申请、村级审查、镇级审批、县级备案”的分级管理模式进行管理，全面推进农民建房“一件事”审批网上办理。

1．符合宅基地和建房申请条件的农户，以户为单位持建房申请表、户口簿、户主身份证复印件、原集体土地使用权证、房产证等相关材料向所在村级组织提出宅基地和建房（规划许可）书面申请（申请表式样详见附件1、附件2）。村集体经济组织或者村民委员会可以为村民提供农村住房建设申请、审批等事项代办服务。

2．村级组织收到申请后，在10个工作日内完成对相关材料进行审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否已征求用地建房相邻权利人意见（与相邻农户签订四邻关系协议）等。审查通过的，由村级组织将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层次和高度等情况在本村公开栏及其所在在村民小组范围内公示。公示无异议或异议不成立的，村级组织由村民委员会签署意见，统一报送至镇便民服务中心农村建房收件窗口。

3．镇相关职能站所（单位）对村民委员会上报的农村宅基地和农民建房事宜在10个工作日内进行联审联办，分别由镇农业农村办、自然资源所、村镇规划建设办进行审核和现场会审并签署意见（现场踏勘表），无异议的提交镇农村建房管理领导小组批准。

4．镇农村建房管理领导小组对农村宅基地和农民建房事项申请进行会议集体会审，形成会议纪要，会审意见（批准名单）须进行公示，公示期为10天。公示无异议或异议不成立的，由镇核准农村宅基地和建房（规划许可）审批表（附件3），并核发农村宅基地批准书（附件4）和受托核发乡村建设规划许可证（附件5）。

5．宅基地使用和建房申请经批准后，由村民委员会公布批准建房户名单，并在10个工作日内通知建房户有关事项。建房户按协议要求拆除旧房后，领取《德清县农村宅基地批准书》及《乡村建设规划许可证》，并与建筑施工单位或农村建筑工匠签订施工合同（附件6），预约申请放样。镇农业农村办、村镇规划建设办、自然资源所、国土防控队和村民委员会在20个工作日内联合到实地放样，打桩定点，确定位置。房屋建造过程中，镇三改一拆办、国土防控队、各行政村做好批后跟踪监管。

6．农户建房完工后，应主动申请竣工验收。镇农村建房管理领导小组及时组织镇农业农村办、村镇规划建设办、自然资源所、国土防控队和村民委员会进行现场验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至、建筑高度等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房等，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件7）。

7．镇农业农村办要建立宅基地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并将审批情况（附件3）和房屋竣工验收情况（附件7）分别于建房批准后、竣工验收后20个工作日内报县农业农村局、县自然资源和规划局、县住房和城乡建设局备案。

8．农房竣工验收合格并备案后，建房户依法向不动产登记机构申请办理不动产登记。

四、建造标准和面积计算

根据《浙江省农村住房建设管理办法》、《德清县西部地区保护与开发控制规划》，结合我镇实际情况，严格控制总层数为三层及三层以下的农村住房（不得建设地下室）；三层斜顶的地面±0至屋脊线不超过12米，三层平顶的地面±0至三层平面不超过10米。宅基地面积计算，建筑物和构筑物以墙外包为界，拼接的以墙中或柱中为界，挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积，具体以测绘规范为准。

五、建房申请人口方面

农户资格权人申请宅基地，有下列情形之一的，在《村股份经济合作社宅基地农户资格权登记簿》确定的人口基础上，可以计入申请人口计算面积：

（一）原已领取独生子女父母光荣证（2016年1月1日前）且只有一个子女，可增加1人计算；

（二）已婚尚未有子女的，可增加1人计算；

（三）法律、法规规定的其他情形。

六、优化申报材料

认真落实“放管服”和“最多跑一次”改革要求，优化农村宅基地申报材料，除下列清单外不得要求群众另行提供材料，真正降低办事难度。

（一）农村宅基地用地和建房（规划许可）申请表（附件1）；

（二）农村宅基地使用承诺书（附件2）；

（三）身份证、户口簿（查验原件）；

（四）新建、改（扩）建房屋的需提供原《集体土地建设用地使用证》或《不动产权证书》、房产证；

（五）农房设计方案（含污水管网）；

（六）公示无异议的公示结论由村民委员会提供；

（七）其他相关材料。

七、职责分工

镇农村建房管理领导小组负责农村宅基地和农民建房的审批和日常管理工作，每月召开一次建房联合审批会议，由镇农业农村办牵头召集。联审联办工作中：

农业农村办负责审查申请人是否符合申请条件（按德政发〔2014〕15号及最新文件执行）、拟用地是否符合宅基地建房面积标准（按德政发〔2013〕58号及最新文件执行）、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村（组）审核公示等，并及时做好上图入库工作。

自然资源所负责审查建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应办理农用地转用审批手续。

村镇规划建设办负责审查拟用地和建房是否符合乡村建设规划许可、建设工程规划许可（城镇建设用地范围内适用）、农房设计方案（含污水管网）、建设工程施工许可（工程投资额在30万元以上并且建筑面积在300平方米以上的建筑工程适用）等。

涉及林业、水利、电力等部门的，及时会商征求意见。

八、严格建房全过程监管

（一）严格落实“八不准”要求

认真贯彻落实中央领导重要指示批示精神，坚决遏制农村乱占耕地建房，严格落实“八不准”，即：不准占用永久基本农田建房；不准强占多占耕地建房；不准买卖、流转耕地违法建房；不准在承包耕地上违法建房；不准巧立名目违法占用耕地建房；不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房；不准非法出售占用耕地建的房屋；不准违法审批占用耕地建房。对新增违法违规行为，以“零容忍”的态度依法严肃处理，该拆除的拆除，该没收的没收，该复耕的限期恢复耕种条件，该追究责任的追究责任，做到“早发现、早制止、严查处”，坚决守住耕地保护红线。

（二）建立“红黄绿”三色动态预警机制

通过“红黄绿”三色动态变化对农民建房全流程中存在的问题进行监测预警，并在农村宅基地管理图上标注。第一种红色（风险），是指存在未批先建、未按照审批要求建设、未按照农房设计方案建设、未按照施工合同相关约定建设、未施行截污纳管、违规圈占农用地尤其是耕地建设围墙等重大风险隐患行为的建房户。第二种黄色（预警），是指未执行挂牌施工及围挡施工制度、建设环境脏乱差、部分污水没有纳管等可以及时整改的建房户。第三种绿色（规范），是指各方面均符合建房相关要求的建房户。红色加强巡查，加大整改和查处力度；黄色以提醒教育为主，即查即改；绿色要树立典型、加强宣传。

（三）严格执行挂牌施工及围挡施工制度

农房建设经批准后，由各行政村将建房审批情况在建房点公示，并实行围挡及挂牌告示施工。建房公示牌必须放置在建筑立面视线可及范围内，且保证从施工开始之日至竣工验收之日前挂牌到位。建房公示牌由镇政府统一提供样板，各行政村统一制作。公示牌内容包括建房户主、建房人口、批准宅基地及建筑面积、建造层次、承建人、审批时间、二维码图标、房屋外观效果图、监督举报电话等。围挡应由建房户根据相关标准自行制作或向所在行政村租（借）用，建筑材料堆放和建筑垃圾处理必须符合德清县农村环境卫生全域整治和垃圾分类相关要求，镇垃圾分类办和综合行政执法中队做好指导和检查工作。

（四）强化新建农房风貌管控

契合国家级旅游度假区和国际乡村未来社区建设需要，严格管控农村建房的建筑风貌，全力打造具有莫干地域文化特色的景区式村庄。建设农村住房，建房村民可以选用由镇政府免费提供的农村住房设计通用图集或者委托具有建筑、结构专业中级以上职称的设计人员进行设计，通过审查后可出具施工图。镇政府在上级部门的指导下，根据本镇实际组织编制和及时更新农村住房设计通用图集，并聘请驻镇设计师根据实际需要对建房村民选用的农村住房设计通用图集无偿提供适当修改服务。

（五）加强农村建筑施工主体监管

建房户应在农村建房联合审批会议前，确定有资质的建筑施工企业或拥有《浙江省农村建筑工匠培训证书》的农村建筑工匠进行农房建设。建筑施工企业或农村建筑工匠应当遵守《浙江省农村住房建设管理办法》的规定，与建房村民签订施工合同，明确双方的权利、义务及相关责任，并对农村住房建设的施工质量和安全负责。鼓励农村建筑工匠购买建筑施工意外伤害保险以及有关工程保险，防范施工风险。镇村镇规划建设办对建筑施工企业或农村建筑工匠施工活动实施监督检查，对其违法行为，应联合上级主管部门依法查处，实行黑名单制度，纳入诚信系统。

（六）全面推行农村建房截污纳管

认真贯彻落实“五水共治”工作，巩固“全域污水零直排区”和美丽河湖创建成果，有效保护对河口水库和老虎潭水库两大饮用水源地水质，进一步严控点源和面源污染，农村建房审批实行截污纳管一票否决制。新建、改（扩）建的农村建房在设计图纸中必须明确化粪池位置和污水管网走向，生活污水在有条件接入的情况下必须全部接入市政管网，实施雨污分流。镇村镇规划建设办做好农房截污纳管的技术指导，镇五水共治办做好日常巡查工作，发现问题及时督促建房户进行整改。

（七）严格执行“四到场”制度

1．选址到场。收到村级报送的宅基地和建房（规划许可）申请后，镇农村建房管理领导小组要及时组织镇农业农村办、自然资源所、村镇规划建设办、国土防控队、村委会实地联合审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。

2．放样到场。经批准用地建房的农户，应与建筑施工单位或农村建筑工匠签订施工合同，并预约申请放样。镇农村建房管理领导小组应当自收到建房村民放样申请后，及时组织镇农业农村办、自然资源所、村镇规划建设办、国土防控队、村委会及时到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地。

3．砌基到场。经批准用地建房的农户，在建房砌基的当天，镇农业农村办、自然资源所、村镇规划建设办、国土防控队、村委会及时到现场进行查验建房砌基情况。

4．验收到场。农户建房竣工后，镇农业农村办、自然资源所、村镇规划建设办、国土防控队、村委会到现场对建房情况进行验收，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。农房竣工验收合格并备案后，农户可依法向不动产登记机构申请办理不动产登记。

（八）实施全天候全时段监管

结合数字乡村一张图，利用卫星遥感、无人机、视频监控等科技手段进行管理，形成“天上看、地上巡、视频探、群众报、网上管”的立体格局。镇三改一拆办、国土防控队要定期到施工现场进行查验，发现问题及时制止。各村要实施“网格化”管理，对辖区进行科学化网格划分，明确网格责任人及工作职责，开展日常监督，及时收集掌握农村宅基地使用、农房建设施工等状况，切实做到对涉及宅基地使用、建房规划、建设施工等违法违规行为早发现、早制止、早报告。未按照批准面积和规划建设的，由镇三改一拆办责令其按规定限期整改或拆除，建房户拒绝整改或拆除的，依法处理。探索将未批先建、骗取批准、违建超占、建新后应拆旧不拆旧等违法违规行为纳入社会征信系统，将相关失信行为记入其个人信用记录，并依法依规予以惩处。

九、工作要求

1．各行政村要建立农村宅基地民主管理制度，成立宅基地民主管理工作领导小组，定期研究宅基地管理相关事项。对建房审批等一般事务的，每月应定期商议一次。涉及违法用地管控，需及时处理的，可以以村三委会“一事一议”的形式立即作出决策。涉及资格权认定、村规民约等重大事项时，须按《村民委员会组织法》、《浙江省村经济合作社组织条例》，召开社员代表会议进行决策，到会成员占应到会成员的三分之二以上，且应到会成员的三分之二以上通过方有效。民主决策后作出的决定应当在村务公开栏进行公示，公示结束后予以实施。

2．各行政村、各站所（单位）要充分认识宅基地管理工作的重要意义，在党委政府的统一领导下，主动担当，系统谋划，创新作为。镇农业农村办、自然资源所、村镇规划建设办、各行政村以及有关站所（单位）要相互配合，及时做好宅基地管理衔接工作，确保农村宅基地审批管理工作的连续性和稳定性。坚决杜绝在农村宅基地审批管理工作中推诿扯皮和不作为、乱作为等现象，对工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，将依法依规追责问责。

十、其他

1．农村危旧房改造和国有建设用地上的建房审批由镇村镇规划建设办负责，经镇农村建房管理领导小组会议审核通过后，按照相关法律法规进行办理。

2．各行政村应引导农户建设开放式庭院，新增建设用地上的建房不得建造围墙。确因地形、安全等因素需要建设围墙的，要结合美丽庭院、山区民风民俗，处理好邻里关系，以通透式为主，高度控制在1.5米及以下。严禁占用农用地尤其是耕地建围墙，严格控制面积，不得建设大型豪华庭院。

3．结合新一轮宅基地改革试点，按照上级文件精神，积极探索部分宅基地有偿使用，合理控制有偿使用范围和面积。各行政村应在民主商议、集体决策的基础上，结合本村实际，建立由集体经济组织主导的有偿使用制度，确定合理的有偿使用标准，严格规范有偿使用费收缴、管理、使用行为。

本细则自公布之日起施行，有效期2年。《莫干山镇人民政府关于印发<莫干山镇加强农房建设规范化管理实施细则>的通知》（莫政发〔2018〕27号）同时废止。

附件：

1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2.农村宅基地使用承诺书

3.农村宅基地和建房（规划许可）审批表

4.农村宅基地批准书

5.乡村建设规划许可证

6.浙江省低层农村住房建设施工合同