武进五十条，管好地建好房

Original 武进区宅改办宅基地管理与利用

2024-09-15

关于印发《武进区农村宅基地

管理办法（试行）》的通知

武宅改办〔2021〕1号

各镇党委、人民政府，区委各部委办，开发区党工委、管委会，街道党工委、办事处、区各办局（公司）行，区各直属单位，区各人民团体：

经区农村宅基地制度改革试点工作领导小组研究同意，现将《武进区农村宅基地管理办法（试行）》印发给你们，请遵照执行。

常州市武进区农村宅基地制度改革试点办公室

常州市武进区农业农村局

常州市自然资源和规划局武进分局

常州市武进区住房和城乡建设局

常州市不动产登记交易中心武进分中心

2021年4月6日

武进区农村宅基地

管理办法（试行）

第一章总则

第一条【主要依据】为规范全区农村宅基地改革与管理，强化农村集体依法行使所有权人的职责，保护农村村民合法权益，促进宅基地节约集约、合理有序利用，根据《中华人民共和国土地管理法》《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）和《中共江苏省委农村工作领导小组办公室江苏省农业农村厅江苏省自然资源厅关于加强和规范农村宅基地管理工作的通知》（苏农经〔2020〕11号）等法律法规和政策规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条【适用范围】农村宅基地的规划布局、用地管理、申请、审批、使用、流转、退出和监督管理等适用本办法。

第三条【基本概念】本办法所称宅基地是指农村村民依法取得的用于建造住宅及其附属设施的农村集体建设用地，包括住宅、附属用房和庭院等建筑占地。

按照“三权分置”原则，农村宅基地权能分置为所有权、资格权和使用权三种形式。

宅基地所有权归属农村集体经济组织所有；本办法所称宅基地资格权，是指依法向农村集体经济组织申请使用宅基地的权利，宅基地资格权原则上由所属农村集体经济组织的成员享有；本办法所称宅基地使用权，是指根据本办法通过分配、继承、租赁、购买、置换等方式获取的，对宅基地占有、使用的权利。

第四条【基本要求】宅基地管理坚持政府依法行政、集体民主管理、主体明确、权责清晰、机制健全、程序规范、监管严格，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损。

第五条【分配原则】宅基地分配应遵循集体决策、成员取得、一户一宅、面积限定、规划管控、从严分配的原则，促进宅基地合理布局和节约集约用地。

第六条【管理职责】区农业农村局负责农村宅基地管理和改革有关工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和农房盘活利用；建立宅基地统计调查制度，定期组织指导镇（街道）开展宅基地基础数据统计调查，向市自然资源和规划局武进分局提出农民建房新增建设用地需求；参与编制国土空间规划（村庄规划）；建立健全农村宅基地数据库，提高宅基地管理信息化水平。

市自然资源和规划局武进分局负责国土空间规划（村庄规划）、规划审批和土地利用年度计划安排等工作，在国土空间规划（村庄规划）中，统筹安排宅基地用地规模和布局，为农村村民住宅建设用地预留空间，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划审批等相关手续，对农村村民住宅建设需占用耕地的，通过储备补充耕地指标、实施土地整治补充耕地等多种途径统一落实占补平衡。

区住房和城乡建设局负责指导农房建筑风貌管控，因地制宜编制符合当地实际的农房设计图集供农户选择，加强指导农房建设质量和安全管理。

市不动产登记交易中心武进分中心负责组织开展确权登记发证。

镇人民政府（街道办事处）（以下简称镇<街道>）负责本辖区范围内农村宅基地的审核批准和具体管理工作。建立镇（街道）农村工作局、自然资源和规划所、建设局等机构参与的农村宅基地联审联办机制，加强日常管理，优化审批流程，为村集体经济组织成员提供优质高效的服务。指导村级组织完善宅基地民主管理制度，公开、公平、公正分配使用宅基地，规范宅基地有偿使用、自愿有偿退出、流转、租赁等程序，切实维护农民使用宅基地的合法权益。

镇（街道）农村工作局、自然资源和规划所、建设局等机构按照职责分工，分别负责宅基地管理有关工作。

农村集体经济组织（村级股份经济合作社）按照宅基地所有权归属，代表集体行使所有权。未成立集体经济组织的，可以依法由村民委员会或村民小组代表集体行使所有权。鼓励和指导村集体通过村规民约等方式，加强农村村民对宅基地的自我管理。设立村级宅基地协管员。

第二章规划布局与用地管理

第七条【规划布局】区、镇国土空间规划（村庄规划）应综合考虑当地土地资源条件、宅基地现状、农村人口变化趋势等因素，科学确定宅基地规模和布局，合理预留宅基地空间。现有规划不符合实际，造成农村村民合理建房用地矛盾突出的，应及时按照规定程序对规划进行调整。

第八条【用地计划】区农业农村局应定期组织指导镇（街道）开展农村集体经济组织成员住宅用地需求统计调查，并向市自然资源和规划局武进分局提出农村集体经济组织成员住宅用地年度新增建设用地需求。

区农业农村局区会同市自然资源和规划局武进分局以区国土空间规划（村庄规划）安排为基本依据，在调查统计基础上，综合考虑农村村民住宅建设用地计划指标需求，原则上不低于全区当年新增建设用地计划指标的5%。实际执行过程中，当年保障不足的，在下一年度土地利用年度计划中优先安排。

第九条【计划分解】根据规划情况和农村集体经济组织成员用地建房需求，区农业农村局会同市自然资源和规划局武进分局确定各镇（街道）宅基地用地指标数量，按照全区土地利用年度计划指标分解下达有关要求，将宅基地用地计划指标分解下达至镇（街道）。区农业农村局根据宅基地用地计划、农用地转用审批情况，指导镇（街道）按户审批宅基地。

第十条【规划管控】依据镇村布局规划确定的“集聚提升类村庄”、“特色保护类村庄”、“城郊融合类村庄”、“搬迁撤并类村庄”和“其它一般村庄”五类村庄实施分类指导，制定差异化的农村住房政策，支持农村集体经济组织成员改善住房条件，鼓励农村集聚发展。

规划“搬迁撤并类村庄”，原则上不得新建和改（扩）建住房，住房存在安全隐患的可申请统一安置；不能统一安置的，经属地政府同意并批准后，农村集体经济组织成员可对存在安全隐患的住房自行维修加固或按规定申请在原址进行翻建。

规划“其它一般村庄”，原则上不得新建住房；住房存在安全隐患的，农村集体经济组织成员可申请统一安置，或在原宅基地范围内按规定翻建住房；对于原址翻建确有困难的，在不新增建设用地前提下，经属地政府同意批准后可在原村落内翻建住房。

符合分户建房条件的农村集体经济组织成员，可申请在行政村辖区内的规划“集聚提升类村庄”、“城郊融合类村庄”新建住房。

规划“特色保护类村庄”，原则上应按照村庄规划、保护规划等确定的规划原则和保护要求进行住房建设，满足村庄风貌保护和特色塑造的需求。

在村庄规划的指导下，规划“集聚提升类村庄”、“城郊融合类村庄”，原则上允许满足建房条件或分户条件的农村集体经济组织成员申请新建住宅或利用已有宅基地自建住宅。

第三章申请审批管理

第十一条【宅基地用地标准】坚持“一户一宅、建新拆旧”原则，在本办法实施后，农户申请宅基地初次分配人均建筑占地面积不超过30平方米，每户建筑占地面积不得超过140平方米。农村集体经济组织成员申请新建、翻建、改（扩）建房屋时，宅基地面积标准要按照农户宅基地资格权数据库入库信息由镇（街道）进行审批。农户通过流转宅基地使用权或公开竞价集体宅基地指标后建房，农房建筑占地面积不得超过单户建筑占地面积上限标准。

第十二条【保障户有所居】人均土地少、不能保障一户一宅的村庄，在充分尊重农村村民意愿的前提下，可以采取单元式住宅保障农村集体经济组织成员实现户有所居。不得非法强制农民搬迁和上楼居住。

城镇建设扩展边界内的村庄，原则上不再进行单宗分散的宅基地分配，鼓励采用多种形式在规划的集中建设区域内建设农村村民新居。

已撤村建居或享受拆迁安置保障的集体经济组织成员，不再为其分配宅基地。

第十三条【用地要求】宅基地用地应当符合镇（街道）国土空间规划（村庄规划），优先利用原有宅基地、村内空闲地和未利用地，尽量少占耕地，不得占用永久基本农田。

第十四条【审批机制】镇（街道）负责建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的宅基地用地建房联审联办制度，方便农村集体经济组织成员办理宅基地申请审批事项。按照“谁受理、谁管理”的原则，由镇（街道）行政审批局（为民服务中心）负责宅基地申请审批具体工作事项的统一办理。

第十五条【申请主体】农村集体经济组织成员建设住宅需要使用宅基地的，以户为单位提出宅基地申请。统一规划建设的农民自建区可以自建区为基本单元，探索推行宅基地用地建房集中申请审批制度。

保障因婚嫁妇女等特殊群体的宅基地合法权益，农村夫妻双方属于不同的农村集体经济组织成员的，应遵从农村妇女嫁入、男子入赘等风俗习惯，向实际生活居住地的集体申请宅基地，但不得违反“一户一宅”规定在两个集体同时申请宅基地。

第十六条【申请条件】坚持“一户一宅”，保障“户有所居”的原则，农户申请宅基地条件参照《常州市武进区农村宅基地保障资格权认定管理暂行办法》（武农发〔2020〕89号）有关规定执行。

第十七条【立户分户申请宅基地】有关申请宅基地立户分户条件参照《常州市武进区农村宅基地保障资格权认定管理暂行办法》（武农发〔2020〕89号）“第九条、第十条”之规定执行。做好与户籍管理的衔接，但不得设立互为前置的申请条件。

第十八条【农户申请】符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请，提交《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》以及申请书、承诺书、相邻权利人征求意见书和相应资格权人身份信息等要件。考虑不同群体的实际需求，探索线上、线下农户申请“双模式”。

第十九条【组级讨论公示】村民小组收到农户申请后，应征求用地建房相邻权利人意见，无异议的提交村民小组会议讨论通过，并将申请理由、拟用地位置、占地面积、拟建房层数、高度和面积等情况在本小组范围内公示，公示时间不少于5个工作日。对公示无异议或异议不成立的报村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）审查。

第二十条【村级审查报批】村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合国土空间规划（村庄规划）、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。农村集体经济组织成员应向代表集体行使土地所有权的组织提出宅基地申请。由农村集体经济组织代表集体行使所有权的，宅基地申请经成员大会或成员代表会议讨论通过并在本集体范围内公示后，由村级组织审查盖章，报镇（街道）审批。村级组织需报送的资料包括：农户提交的申请材料、村民小组会议记录、村民小组张榜公示材料等。

第二十一条【窗口集中受理】镇（街道）建立一个窗口对外受理、多部门联动运行的农村宅基地和建房联审联办制度，明确农村宅基地审批受理窗口，全面落实一次性告知、先收件后补充等要求，方便农民群众办事。申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当场一次性告知需要补正的全部内容；申请材料可以当场更正的，应当允许当场更正。

窗口收齐农村宅基地申请材料后，通过宅基地综合管理系统及时向同级农村工作局、自然资源和规划所、建设局等机构下达审批任务。

第二十二条【部门联审联办】在受理窗口下达审批任务后，镇（街道）农村工作局负责召集自然资源和规划所、建设局联合开展现场批前勘查。

镇（街道）农村工作局具体负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等。

镇（街道）自然资源和规划所具体负责审查用地建房是否符合国土空间规划（村庄规划）、用途管制要求，其中涉及占用农用地转建设用地的，按规定办理农用地转用手续等。

镇（街道）建设局具体负责审核农房建筑设计是否安全合理、农房外观风貌是否符合规定以及建筑工匠（施工单位）是否符合相应资质或施工合同是否规范等。

涉及镇（街道）其它机构的事项，由镇（街道）农村工作局负责及时征求意见。各机构根据提供资料和现场勘查结果，分别完成有效性审核并提出审批意见。

第二十三条【宅基地批准】根据镇（街道）各机构联审结果，由镇（街道）负责人进行审批核准，对符合要求的签批《农村宅基地用地和建房（规划许可）审批表》，探索推行宅基地用地和建房审批一体化管理制度，经镇（街道）核准同意后，应当对审批情况进行批前公示，在公示无异议后，由镇（街道）行政审批局（为民服务中心）发放《农村宅基地和建房（规划许可）批准书》。从窗口受理用地建房申请到出具审核意见的办理时限原则上不超过20个工作日，具体时限由各镇（街道）结合实际自行承诺。经审核不符合批准条件要求的，作回退窗口处理，由窗口书面通知所在村，告知申请人并说明理由。

第二十四条【不予批准情形】宅基地申请具有下列情况之一的，不予批准：

（一）不符合镇（街道）国土空间规划（村庄规划）；

（二）涉及占用农用地，未依法办理农用地转用审批手续，涉及林地的未依法办理使用林地许可手续；

（三）农村村民出卖、出租、赠与住宅，或者以其它形式流转宅基地使用权；

（四）原有宅基地及住宅被征收，已依法进行补偿安置；

（五）拟用地块权属有争议；

（六）法律、法规及政策文件规定不予批准的其他情形。

第二十五条【公布审批结果】经镇（街道）批准后，农村宅基地和建房（规划许可）审批结果在申请人所在集体经济组织范围内公布。

第二十六条【建设要求】农村集体经济组织成员应在批准的宅基地位置、面积和四至范围内，按照《农村宅基地和建房（规划许可）批准书》标准建设住宅，在建设施工现场显著位置明示建设主体、宅基地及建设有关信息。严格用地建房双控标准，农房建设应当符合经依法批准的国土空间规划（村庄规划），涉及人、户宅基地分配保障标准按《常州市武进区农村宅基地保障资格权认定管理暂行办法》（武农发〔2020〕89号）第三章第十五条之规定执行，且农房建筑正射投影不得超出宅基地用地红线。

第二十七条【建筑风貌管控】建立全区农村住宅户型设计指导性设计图集，利用宅基地建设住宅的，应按照区提供的农房建设通用设计图集选择使用，建筑风貌应当与自然环境相协调，体现乡土、自然、有机、多样的水墨江南乡村特色风貌。

第二十八条【开工查验】经批准用地建房的农户，应当在开工前向镇（街道）申请划定宅基地用地范围，镇（街道）在收到申请10个工作日内，按照查验职责分工，由农村工作局会同自然资源和规划、建设等机构到现场进行建筑放样和实地丈量，确定建房位置四至和边界，明确建设期限，并填写开工查验表。所在村集体经济组织应派员参加开工查验。

第二十九条【建设巡查】各镇（街道）应当加强对宅基地批后建房的过程巡查管理，组织相关职能机构联动开展建房砌基、结顶前的建设现场巡查，检查房屋建设是否存在超大、超高、超层和擅自改变建筑结构和风貌等情况，对违法建筑及时发现、及时制止，及时督促整改。

第三十条【竣工验收】住宅建设完成后，申请人应向镇（街道）提出竣工验收申请。由镇（街道）农村工作局及时组织会同有关机构到实地进行验收，检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住宅。符合要求的由镇（街道）出具农村宅基地和建房（规划许可）验收意见，参加验收单位分别签署竣工验收意见。村级集体经济组织应积极发挥主体作用，派员到场参与宅基地批放和住宅建设竣工验收。

第三十一条【确权登记颁证】对依法取得宅基地并通过建房竣工验收的住宅，申请人可依法向市不动产登记交易中心武进分中心申请房地一体的不动产统一登记。

第三十二条【档案管理】各镇（街道）要建立宅基地用地建房审批台账管理制度，宅基地申请审批台账纳入镇（街道）行政审批一体化管理，在完成宅基地线上审批办理后，镇（街道）行政审批局（为民服务中心）负责宅基地审批受理和台账归档管理，并及时通过宅基地综合管理系统将审批情况报区农业农村局、市自然资源和规划局武进分局等部门备案。宅基地申请审批材料保管及查阅，按档案管理有关规定执行。

第四章宅基地使用

第三十三条【宅基地权益】农村集体经济组织成员可按统一规划管控要求在宅基地上建造住宅及其附属设施，进行绿化，发展庭院经济，以及从事其他便利生产生活的活动，但不得违反有关法律政策规定，不得损害国家、集体和其他村民利益。

第三十四条【有偿使用和有偿退出】涉及宅基地有偿使用和有偿退出相关事项参照《常州市武进区农村宅基地有偿使用、有偿退出管理办法（试行）》（武农发〔2020〕93号）有关规定执行。宅基地有偿使用费纳入农村集体资产统一管理，收取、使用情况纳入农村集体经济组织财务公开内容，接受农村集体经济组织成员监督，严禁私自截留、侵占、挪用。

第三十五条【盘活利用】在自愿前提下，可以通过自主经营、合作经营、委托经营等多种方式盘活农村闲置宅基地和闲置农房，但不得改变宅基地集体所有权性质，不得损害农村集体经济组织成员的宅基地和农房合法权益。利用闲置宅基地及农房开展经营性活动的，应当符合环保、消防、安全、卫生等有关法律政策要求，并经过村级集体经济组织同意。

第三十六条【使用权流转】宅基地使用权可以通过出租、转让、赠与、互换等方式流转。

鼓励农村集体经济组织及其成员采取出租、入股、合作等多种方式盘活利用闲置宅基地和闲置农房。

禁止违背农民意愿强制流转宅基地和住宅。

第三十七条【出租】宅基地及其地上农房出租的，出租人和承租人应依法订立租赁合同，明确双方权利义务，约定租赁期限、用途、租金及支付方式等内容。

租赁合同期限不得超过20年，超过期限规定部分无效。合同到期后，双方可以另行约定。

出租人应将宅基地及其地上农房出租情况及时向所在的农村集体经济组织备案。宅基地及其地上住宅出租后开展经营性活动的，应符合本办法第三十五条规定。

第三十八条【转让、赠与】经村级集体经济组织同意及镇（街道）审核后，农村集体经济组织成员可以在本集体经济组织内部转让、赠与其依法取得的宅基地使用权（以户为单位），受让人或受赠与人应当符合宅基地申请条件。

宅基地使用权转让或赠与的，附着于该宅基地的农房及其附属设施须一并转让或赠与。

转让合同生效后，双方当事人应及时申请办理宅基地使用权及其地上农房所有权的转移登记手续。

第三十九条【纠纷处理】农村村民之间、村民与村集体经济组织之间等产生的宅基地使用权权属纠纷，由当事人协商解决；因宅基地使用产生的侵权纠纷、合同纠纷等民事纠纷，由当事人协商解决。以上纠纷协商不成的，可通过调解、诉讼等方式解决。

第四十条【禁止非法买卖宅基地】禁止非法买卖或者变相买卖宅基地，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

禁止城镇居民到农村购买宅基地，禁止为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放不动产登记证书，禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会所。

第四十一条【宅基地收回】对于下列情形，村级组织收回原宅基地，并报镇（街道）备案：

（一）农村集体经济组织成员经批准易地新建住宅或集中上楼居住的；

（二）农户消亡且宅基地上住宅无人继承的；

（三）被继承的住宅坍塌、拆除或者被鉴定为D级危房无法正常使用的；

（四）宅基地批准后2年内未开工建设的，因特殊情况经镇（街道）同意延期建设的除外；

（五）法律、法规和省市区规定的其他情形。

第五章监督管理

第四十二条【规范管理】按照“谁审批、谁管理”原则，建立宅基地申请、审批、使用全程监管制度。各镇（街道）应加强对宅基地批前批后建房过程的监管，严格落实宅基地批前勘查、开工查验、建设巡查和竣工验收“四到场”制度。引导农户与合法持证的农村建筑工匠或具有资质的建设单位签订施工合同，加强农房建设质量、施工安全和施工队伍管理。

第四十三条【信息化建设】建立统一的宅基地信息化管理清单，依托区农村宅基地综合管理系统，推行宅基地一张图、资格权和使用权基础信息、审批办理和违法执法管理动态化，实现人、地、房管理全覆盖，实行宅基地全要素信息化管理，宅基地资格权库管理参照《常州市武进区农村宅基地保障资格权认定管理暂行办法》（武农发〔2020〕89号）第十二条、第十三条、第十四条之规定执行，探索推行全区宅基地审批办理政务电子化。探索建立宅基地违法用地巡查执法信息实时推送等信息化监管机制。

第四十四条【数据维护】镇（街道）农村工作局牵头负责宅基地增减信息、使用权要素信息统计汇总和系统录入工作，负责完成宅基地资格权数据库定期调整和动态管理工作。

第四十五条【宅基地执法管理】按照属地管理原则，镇（街道）行使宅基地上违章建筑的行政执法工作，对农村集体经济组织成员和非成员违反宅基地使用和建房管理等规定，非法占用土地建设住宅的，均由镇（街道）根据《常州市违法建设治理办法》（2019年常州市政府令第9号）作出处罚。

各镇（街道）要依法组织开展农村用地建房动态巡查，加强日常监管，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。明确镇（街道）综合行政执法局负责宅基地上违章建房（构筑物）执法管理工作，依法组织开展农村宅基地上违章建房（构筑物）的执法管理，负责宅基地上违法建房（构筑物）巡查任务的受理分配、动态巡查、执法查处、违法整改和执法档案管理工作。

第四十六条【村级协管员制度】有效依托网格化管理载体，发挥村级网格员资源优势，建立村级宅基地协管员制度，负责开展任务巡查、日常巡查和举报巡查，及时收集掌握农民宅基地使用、农房建设施工等状况，主要履行发现违法行为、报告违法信息职责，对违法违规行为做到早发现、早报告、早处理。

第四十七条【限期整改】对非法占用农村集体土地建住宅，依法应当限期拆除但当事人拒不履行拆除决定的，可根据《常州市违法建设治理办法》相关程序规定执行强制拆除。将存在未批先建、骗取批准、违建超占、建新后应拆旧不拆旧等违法违规行为纳入社会征信系统，将相关失信行为记入其个人信用记录，并依法依规予以惩戒和查处。

第四十八条【问责追责机制】有关单位相关工作人员在农村宅基地管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予政务处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第四十九条【解释与调整】本办法由区农业农村局、市自然资源和规划局武进分局、区住房和城乡建设局负责解释，并根据宅基地管理工作需要，结合本区实际情况，适时调整有关内容。

第五十条【生效日期】本办法自发布之日起试行。

附件：

1、农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2、农村宅基地使用承诺书

3、农村宅基地和建房（规划许可）审批表

4、农村宅基地和建房（规划许可）批准书

5、农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

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