平潭综合实验区关于妥善处理不动产登记历史遗留问题的工作方案
平潭综合实验区管委会办公室印发
《关于妥善处理不动产登记历史遗留
问题的工作方案》的通知
岚综管办〔2020〕116号
各片区管理局，区直各单位，各区属事业单位，各区属国企：
《平潭综合实验区管委会关于妥善处理不动产登记历史遗留问题的意见》已经2020年实验区党工委第43次委员会议审议通过，根据《意见》精神，我们制定了具体的工作方案，现印发给你们，请认真贯彻执行。
平潭综合实验区管委会办公室
2020年12月28日
平潭综合实验区管委会办公室
关于妥善处理不动产登记
历史遗留问题的工作方案
为实施好《平潭综合实验区管委会关于妥善处理不动产登记历史遗留问题的意见》，现制定如下工作方案：
一、工作步骤
第一步，成立工作专班。区党工委管委会成立解决历史遗留不动产登记问题工作专班。专班由区办公室、资源生态局、行政审批局、交建局、执法应急局、海坛片区管理局、君山片区管理局等同志组成，邀请区人大工委、政协工委相关负责同志参加，日常工作依托区行政服务中心不动产登记交易科。
第二步，制定具体实施方案。由工作专班进行专题调研后，制定详细可操作的方案，明确处理的范围界限、具体步骤、缴费标准、简化材料等。
第三步，办理不动产权属登记手续。由区行政审批局实行“一口受理、集中审批”，具体工作由区行政服务中心不动产登记窗口实施，力争2021年12月31日前完成本批次历史遗留问题的权属登记工作。
二、具体措施
（一）农村宅基地异地搬迁造福工程类项目（流芳花园项目）
1.基本情况：按照早期国家造福工程政策，2009年经平潭县政府批准，流水镇小庠岛户楼、砂美两村约60户异地安置到上楼村“流芳花园”，因未及时办理用地审批、规划建设审批、竣工验收等手续，目前均未办理权属证。
2.解决方案：鉴于平潭县人民政府2009年第2期《专题会议纪要》和福州（平潭）综合实验区管委会2010年第14期《专题会议纪要》等相关文件已经明确，对符合搬迁对象的群众，按照“销旧证、办新证”的原则，收回原宅基地使用权及房屋，简化相关审批及验收手续，由君山片区管理局牵头梳理、核实并出具《平潭综合实验区不动产权属确认书》，明确搬迁安置户名单和各户土地四至、宗地面积、土地性质、建筑面积后，交由区行政服务中心（不动产登记交易科）办理权属登记手续。
3.办理流程：君山片区管理局出具《平潭综合实验区不动产权属确认书》-区行政服务中心（不动产登记交易科）办理权属调查及不动产登记。
（二）单位集资房类项目
1.基本情况：上世纪80-90年代，以划拨地等方式取得土地使用权的单位集资房等约300户3万平方米，如老干局宿舍、县工会、劳动服务公司、澳前建筑公司、潭城农机站、平潭一中、城关中学、职业中专家属区职工房等，目前大部分未办理权属登记。
2.解决方案：（1）单位集资建房经过原平潭县纪委清房调查的，由承担原单位职能的区直部门对缺少的申请材料及相关手续作出书面说明，清房名单中的业主权利人作出具结，并根据实验区个人住房国有划拨建设用地转出让相关规定按住宅用途补缴土地价款后，予以办理不动产首次登记，土地使用权类型登记为出让，用途登记为住宅；（2）单位集资建房未经原平潭县纪委清房调查的，由承担原单位职能的区直部门调查核实并出具集资建房名单，对缺少的申请材料及相关手续作出书面说明，集资建房名单中的业主权利人作出具结，并根据实验区个人住房国有划拨建设用地转出让相关规定按住宅用途补缴土地价款后，予以办理不动产首次登记，土地使用权类型登记为出让，用途登记为住宅。
3.办理流程：（1）已经原平潭县纪委清房调查的，申请人委托测绘公司开展不动产测绘-区行政服务中心（不动产登记交易科）办理权属登记；（2）未经原平潭县纪委清房调查的，由承担原单位职能的区直部门出具集资建房名单并对缺少的申请材料及相关手续作出书面说明-申请人委托测绘公司开展不动产测绘-区行政服务中心（不动产登记交易科）办理权属调查及不动产登记。
（三）国有土地上自建房屋分割销售类项目
1.基本情况：实验区成立前，部分群众通过申请建造自建房的方式，取得土地使用权或者房屋建设许可证，建造房屋后独立使用或分层销售，目前大部分未办理权属登记。
2.解决方案：经权属申请人对房屋质量、消防安全等事项书面承诺并公示后，由区行政审批局牵头，会同海坛片区管理局、区资源生态局、执法应急局、交建局等部门联合一次性形式审查，对于符合不动产单元划定要求的，按下列规定补缴相关土地价款及规费后予以办理不动产分割登记。
此类情况几个主要计算参数确定为，楼面地价按照2019年基准地价换算为2820元/平方米，容积率按照现有主城区控制线2.5确认，原有土地价值按照征迁标准即国有划拨地295万元/亩、城镇区划内原未交过土地征收款的土地按290万元/亩确认。有清晰明确且合法有效的批准文件，能够确定容积率的，按照批准文件执行。
补缴土地使用费的测算方法为：（1）国有出让地上建设补缴标准为：应补缴价款=楼面地价*（总建筑面积-建筑占地面积*2.5）；（2）国有划拨地上建设补缴标准为：应补缴价款=楼面地价*（总建筑面积-建筑占地面积*2.5）+（470万元/亩-295万元/亩）*用地面积；（3）城镇区划内的宅基地上建设补缴标准为：应补缴价款=楼面地价*（总建筑面积-建筑占地面积*2.5）+（470万元/亩- 290万元/亩）*用地面积；（4）涉及不可分割违建的，由区执法应急局以2010年航拍时间为界限分类处置。2010年2月航拍前的，按照楼面地价2820元／平方米计费；2010年2月航拍后至2011年6月15日（全区开展治理“两违”时间）的，根据岚政〔2012〕116号文件精神处理，相应的处罚标准调整为9009元／平方米（即2020年全区新建商品房交易网签合同备案均价11261元／平方米*80%测算）；2011年6月15日以后，按照办理不动产登记时上一年度全区新建商品房交易网签合同备案均价测算，每年度的全区新建商品房交易网签合同备案均价由行政服务中心对外公布。已按岚政〔2012〕116号文件登记但未办结的，由区执法应急局于2021年1月15日前按原规定办结。2021年1月15日后，应按本规定确定的标准执行。
3.办理流程：区行政审批局牵头各部门联审并公示-申请人委托测绘公司开展不动产测绘-向区行政服务中心（不动产登记交易科）申请办理权属调查及不动产登记-公告-区行政服务中心（不动产登记交易科）办理权属调查及不动产登记-缴费、领证。
（四）旧城改造项目
1.基本情况：上世纪九十年代，平潭县委、县政府为改变平潭落后的城市面貌，拓宽东大街、北大街、龙里路，建设东大街、北大街、龙里路两旁的住宅，拆除旧建筑，涉及原先街道两旁的单位达四十多个，参与开发建设的单位近十个，已建设的商品房达九千多套，建筑面积逾百万平方米。当时旧城改造项目基本上都是“三边”项目，相关手续没有及时办理，加上随着时间迁移，有关旧城改造政策随之变动等原因，造成到现在为止大部分住宅产权无法登记，给购房群众生活带来不便、给国家造成国有资产流失等。
2.解决方案：经由权属申请人承诺、公示无异议后，由区行政审批局牵头，会同所在地片区、区资源生态局、执法应急局、交建局等部门，对权属办证涉及的用地、建设、验收等联合一次性形式审查，补缴相关土地价款及规费后按照现状办理权属登记。
此类情况主要计算参数确定为，楼面地价按照2019年基准地价换算为2820元/平方米，容积率按照现有主城区控制线4.0确认，原有土地价值按照征迁标准即国有划拨地295万元/亩、城镇区划内原未交过土地征收款的土地按290万元/亩确认。有清晰明确且合法有效的批准文件，能够确定容积率的，按照批准文件执行。
补缴土地价款的测算方法为：（1）国有出让地上建设补缴标准为：应补缴价款=单元建筑面积*楼面地价*（总建筑面积-建筑占地面积*4.0）/总建筑面积；（2）国有划拨地上建设补缴标准为：应补缴价款=单元建筑面积*（楼面地价*（总建筑面积-建筑占地面积*4.0）/总建筑面积+（470万元/亩-295万元/亩）*建筑占地面积/总建筑面积）；（3）城镇区划内的宅基地建设补缴标准为：应补缴价款=单元建筑面积*（楼面地价*（总建筑面积-建筑占地面积*4.0）/总建筑面积+（470万元/亩-290万元/亩）*建筑占地面积/总建筑面积）。
3.办理流程：区行政审批局牵头各部门联审并公示-申请人委托测绘公司开展不动产测绘-向区行政服务中心（不动产登记交易科）申请办理权属调查及不动产登记-公告-区行政服务中心（不动产登记交易科）办理权属调查及不动产登记-缴费、领证。
（五）实测建筑面积超审批计容面积
1.基本情况：开发商在实际销售过程中“封闭阳台”、“粉刷层”等部位因不同标准计算方法测算造成实际测绘的建筑面积大于规划许可的计容面积，无法办理权属登记。
2.解决方案：补缴土地价款后予以办理权属登记。此类情况补缴费用测算方法：（商品房实测总建筑面积－规划许可的计容面积－开发企业已办理增容手续的面积－不计容不销售可登记部分面积）*原出让楼面价（取高值）*50%。
3.办理流程：申请人向区行政服务中心（不动产登记交易科）申请办理不动产登记-区行政服务中心（不动产登记交易科）核算面积及应补缴土地价款后-申请人缴交土地价款-区行政服务中心（不动产登记交易科）办理不动产登记。
三、其他问题
（一）关于范围的界定。主城区18平方公里外，或在本方案中未列出的项目，不列入此次办理范围。
（二）关于几个登记要件数据。有清晰明确的历史档案或能够提供有效证明材料的，按照其信息进行权属登记。没有历史档案或历史资料不清的，原则上采取单位出具情况说明、当事人承诺、具结、公示等多种方式解决办证材料不全问题。
（三）关于补缴费用的缴存方式。由区行政服务中心在原收缴公维金的10家银行（福建海峡银行平潭支行、中信银行平潭综合实验区支行、农业银行平潭金井湾支行、民生银行福州平潭支行、邮储银行福建自贸试验区平潭片区支行、建设银行平潭支行、兴业银行平潭支行、工商银行平潭支行、中国银行平潭金井湾支行、农商银行平潭营业部）开设一般存款账户，用于收缴土地价款，待收缴完成后统一上缴财政。
（四）关于测绘工作。不动产登记涉及的测绘由申请人自行在已备案的中介超市库中选取。收费标准最高控制价为：自建房每幢1000元，套房每套300元。
（五）关于办理方式。本《方案》是为了解决群众办证问题，由群众自愿并承诺的方式申请办理权属登记，不采取强制要求。相关职能部门应持续做好各有关项目的监管工作。本《方案》有效期2021年1月1日至2021年12月31日。符合本《方案》相关情形的申请人于2021年2月28日前缴清费用的，按照本《方案》对应类型计算方法的80%计收土地价款。
（六）关于组织保障。区行政审批局牵头组织开展统一受理、联合审查、集中公示、权属办理等工作；片区管理局为主负责宣传发动，做好安定稳定工作；区资源生态局为主负责确定土地使用性质及核查生态红线；区执法应急局为主负责确认是否属于违建及涉及违建部分的处理并提供列入违建黑名单负面清单；区交建局为主负责确认是否属于列入D级危房名单。
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