江苏淮安市清江浦区房地一体农村不动产登记有关历史遗留问题的处理意见

清江浦区人民政府宅基地管理与利用

2024-09-15

为贯彻落实2019年中央和省委一号文件的有关要求，依据《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）、《江苏省自然资源厅关于印发<江苏省农村不动产权籍调查和确权登记工作方案>的通知》（苏自然资函〔2019〕961号）、《江苏省自然资源厅关于开展我省房地一体农村不动产登记颁证示范点建设工作的通知》（苏自然资函〔2020〕229号）、《淮安市清江浦区房地一体农村不动产登记发证实施方案》等文件精神，本着“尊重历史、实事求是、依法依规、维护权益、分类解决、确保实效”的原则，根据《江苏省不动产登记条例》，以各级政府为主体，以维护人民群众利益为核心，妥善解决农村不动产登记过程中历史遗留问题，结合我区实际，制定《清江浦区农村不动产登记有关历史遗留问题的处理意见》，以下简称“处理意见”。

一、确权登记范围

本处理意见适用于清江浦区，利用农村宅基地建造的住房及其附属设施；利用集体建设用地兴办企业、建设公共设施、公益事业等。

二、确权登记的条件

宅基地使用权及房屋所有权以户为单位登记，由户主或者家庭成员共同书面授权确定的登记人申请登记，不动产权利人信息记载在不动产登记簿中，不动产权证书其他权利栏备注共有性质和共有人。

（一）“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。1999年1月1日前，非农业户口居民（含华侨）合法取得宅基地的，其房屋产权没有变化的，可依法办理不动产登记，在《不动产权证书》附记栏应注记“该权利人为非本农村集体经济组织成员”。

符合原《清浦区宅基地管理暂行规定》分户建房条件，未经批准另行建房分开居住的，经“三级确认”并公告无异议的，予以确权登记。

已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员、非本农村集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《不动产权证书》附记栏应注记“该权利人为本农村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

（二）非本农村集体经济组织成员，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，经三级确认，予以确权登记。

（三）对于列入苏北农民集中居住条件改善计划使用集体建设用地建设的集中安置住房，按照《关于苏北农民集中居住区不动产登记的指导意见》、关于印发《淮安市自然资源和规划局农民集中居住不动产登记指导意见》的通知执行。

（四）已登记的农村宅基地及其地上建（构）筑物，遵循“不变不换”原则，但群众有换发不动产权证意愿的，可以申请换发房地一体的不动产证书。对于缺失宅基地使用权及房屋所有权登记材料的，申请人应向登记机构申请办理不动产登记。农村不动产流转、抵押的，以及各类农村改革试验、试点地区，应办理房地一体的不动产登记。

（五）农村集体经济组织成员经批准享受危房改造政策的，予以确权登记。

三、不予确权登记的情况

（一）2009年1月1日以后，擅自占用耕地建设的房屋。

（二）城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法违规的。

（三）因征地、土地综合整治、中心村建设、改善苏北农民住房条件等原因已享受过拆（搬）迁安置的。

（四）宅基地已进行过土地征收的。

（五）建房时违反城乡总体规划、土地利用总体规划，且与现行前述两个规划不一致的。

（六）农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的。

（七）违反生态保护红线管控要求建房。

（八）宅基地使用权及其地上房屋所有权、集体建设用地使用权及其地上建（构）筑物所有权权属存在争议的。

（九）以户为单位，无建筑批准手续，建（构）筑物建筑面积超过360平方米的。

（十）法律、法规规定的其他不予登记的情形。

四、权属确认程序

（一）2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施前房屋已建成，但缺少权属来源证明材料的，其农村宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及分户等情况，经所在村民小组、村（居）委会、镇（街道）人民政府（办事处）逐级确认并公示30天后，予以确权登记。“三级确认”流程及表格样式详见附件2、3。

（二）2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施后，农村集体经济组织成员占用宅基地建房，应提供宅基地和房屋建设的合法审批手续，依法登记。

五、不动产面积认定

（一）1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》（国发〔1982〕29号）实施前，农村居民使用宅基地建房，至今未翻建、改建、扩建的，其宅基地使用权和房屋所有权面积按现状经“三级确认”后认定。

（二）1982年2月13日至2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施前，农村集体经济组织成员占用宅基地建房，有审批手续或已进行过登记，至今未翻、改、扩建的，其宅基地使用权和房屋所有权面积按照实际批准面积或登记面积认定。权源材料不全或无权源材料的，其宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及分户等情况，经“三级确认”后，予以确权登记，宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过面积认定标准的部分，在登记簿和《不动产权证书》附计栏中注明。

（三）符合原《清浦区宅基地管理暂行规定》分户条件的农户且已建房，由镇（街道）、村（居）审核确认分户。其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。

（四）历史上本集体经济组织成员之间且符合一户一宅的，接受转让、赠予房屋占用的宅基地超过我区规定面积标准的，按照转让、赠予行为发生时的面积认定标准进行认定，予以确权登记，宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过面积认定标准的部分，在登记簿和《不动产权证书》附计栏中注明。

（五）无权源资料农村住宅宅基地面积认定标准详见附件1：《清江浦区宅基地面积认定标准》。

（六）无权源资料农村住宅房屋面积认定标准：1982年2月13日至2019年4月30日建设房屋，宅基地面积以169平方米的标准认定的，建筑占地面积不超过118.3平方米；宅基地面积以132平方米标准认定的，建筑占地面积不超过92.4平方米。登记面积以建筑占地面积乘以层数，层数不超过两层，房屋按照现状进行调查，并在登记薄及权属证书附记中注记实际建筑面积。

（七）2005年后建房经镇（街道）、村（居）审核的可以作为登记依据。

（八）因城镇化建设发展的需要，清江浦区辖区内原村、组农民，因农转非改变户籍的（小城镇户口），并经农村承包经营权确权登记的，可予以农房登记。

六、集体建设用地及其地上建（构）筑物确权登记

（一）1987年1月1日《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办镇（街道）村（居）公益事业和公共设施，经所在镇（街道）人民政府（办事处）审核后，可依法对集体建设用地使用权予以确权登记。镇（街道）企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在村（居）集体经济组织或村（居）委会同意，报镇（街道）人民政府（办事处）审核后，依法对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

（二）1987年1月1日《土地管理法》实施后，镇（街道）村（居）公益事业和公共设施用地、镇（街道）企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级及以上人民政府批准文件，对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

（三）对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在村（居）集体经济组织或村（居）委会同意，经镇（街道）人民政府（办事处）审核，公示30天无异议的，予以确权登记。

（四）集体建设用地上的建（构）筑物应提供建设工程符合规划的材料和房屋已竣工的材料。无法提供的，仅确定集体建设用地使用权，暂不确定地上建（构）筑物所有权。

七、本处理意见由清江浦区房地一体农村不动产登记颁证领导小组办公室负责解释。

附件1：清江浦区宅基地面积认定标准

附件2：清江浦区房地一体农村不动产登记确权申请登记审核表

附件3：“三级确认”方法及流程

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