湄潭“收、分、腾、转” 四步盘活闲置宅基地
本文作者：陶通艾 王家乾
作者单位：贵州省湄潭县委办公室 湄潭县综合执法局
本文来源：农村经营管理-中国农村网2019年第12期
2017年12月，中央全面深化改革领导小组决定将宅基地制度改革拓展到全部33个试点县(市、区)，贵州省湄潭县成为宅基地制度改革拓展试点单位。近两年来，湄潭县在收回、分置、腾退、转让使用方面探索盘活闲置农村宅基地的路径和方法，取得了一定成效。
收回闲置宅基地，解决一户多宅问题。村集体经济组织收回宅基地是解决宅基地闲置问题的重要方式，湄潭县研究出台了多个文件，明确“一户多宅”的农户只能认定一处合法宅基地准予登记，多出的宅基地按规定由村股份经济合作社收回。龙凤村已收回宅基地15宗3.6亩。针对已在集镇购房、只有一处农村宅基地的农户，实行有偿退出宅基地，由农户自愿提出申请，经与村股份经济合作社协商一致，并给予合理补偿后，由村股份经济合作社收回。
分置闲置宅基地，增加农民财产收入。湄潭县研究出台了《探索宅基地“三权分置”助推乡村振兴的实施意见》。鱼泉街道新石居由于良好的自然生态环境，陆续有本地村民利用宅基地办农家乐，外来投资者也租用部分村民宅基地开设乡村民宿，乡村旅游发展势头良好。根据实施意见，偏岩塘组丰富宅基地“三权分置”思路，在原有宅基地租赁关系涉及的投资者与村民两方基础上，增加宅基地所有人村股份经济合作社作为租赁关系的第三方，履行对出租农户和投资者的监督管理权利。在完成颁发了全组104本房地一体不动产权证后，通过“三权分置”改革，偏岩塘组“户晓民宿”投资者张晓获得湄潭县不动产登记部门颁发的首本湄潭县宅基地经营权证，其经营宅基地的权利得到更好的保障。在“户晓民宿”带动下，目前已发出宅基地经营权证3本，全居已有农家乐57家、民宿20余家，床位达到400多个，有力促进了乡村旅游健康发展，也为当地群众增加了财产性收入来源。
腾退闲置宅基地，盘活存量集体建设用地。湄潭县研究制定了《农村宅基地腾退及节余建设用地使用暂行办法》《农村闲置宅基地整治复垦实施细则》。天城镇德荣村根据办法和细则组织召开村民代表大会，制定了《宅基地管理公约》，出台激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。在胡家寨村民组开展闲置宅基地腾退，实施村庄综合整治复垦项目。通过聘请专业的作业单位，实地测量、入户调查，编制村庄规划和村庄综合整治方案，由村股份经济合作社申报，天城镇人民政府审查，报县自然资源局批准实施。项目区总面积24.81亩，其中集体建设用地10.93亩，涉及13户，原有宅基地9.16亩(户均469.74平方米)。德荣村股份经济合作社根据县批准的项目实施方案，组织开展胡家寨村庄综合整治复垦，对“一户一宅”超面积、“一户多宅”多宅部分和低效闲置的集体建设用地进行整治复垦，共腾退复垦闲置、低效的集体建设用地5.62亩，其中0.26亩用于修建村庄内串户路，预留1亩用于后期村民建房和基础设施建设，可节余指标4.36亩。腾退的集体建设用地指标由村股份经济合作社统一收储、利用，通过调剂使用获得收益。按每亩8万元调剂使用，获得指标交易收益34.88万元，与村庄整治复垦成本基本持平。整治后，村庄面貌焕然一新，农户原有闲置、零散的废弃猪牛圈变成了菜地和花园，节余用地指标，不仅有效缓解了集体经营性建设用地入市的指标需求，而且指标交易收益还解决了村庄综合整治资金需求，实现了宅基地的节约集约利用。目前，全县腾退闲置宅基地737.06亩。
转让使用宅基地，提高土地利用效率。湄潭县研究制定了《农村宅基地有偿使用管理暂行办法》，兴隆镇龙凤村根据《办法》召开村民代表大会，审议并通过了《龙凤村宅基地管理公约(试行)》。《公约》规定，在本村从事农业生产三年以上的外来农业人口，可以通过缴纳有偿使用费的方式，获得有偿使用宅基地的资格权。今年7月，来自务川自治县农村已在龙凤村居住从事农业生产长达10年的王安武、骆金花夫妇，依申请并经村股份经济合作社同意，以220元/平方米价格，获得了200平方米50年的宅基地使用权，成为贵州省首位在非户籍地有偿取得存量农村宅基地的农民。据统计，龙凤村仅有存量宅基地10多亩，而在该村像王安武这样外来的茶产业工人有近200人，目前已有5户向村股份经济合作社提交了申请书，存量宅基地处于供不应求状况。通过转让方式，存量宅基地实现有偿使用，不仅有效盘活了闲置宅基地，提高土地利用效率，增加了集体经济收入，而且促进了外来群众安居乐业，成功实现了“走，到湄潭当农民去!”的目标。
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